La riqualificazione energetica nel 2026 non è più solo una scelta etica o un modo per risparmiare in bolletta: è diventata una necessità normativa dettata dalla Direttiva Europea “Case Green” (EPBD), che l’Italia è chiamata a recepire entro maggio di quest’anno.

La riqualificazione energetica consiste nell’insieme di interventi finalizzati a ridurre i consumi energetici di un immobile, migliorandone le prestazioni termiche e impiantistiche, il comfort abitativo e il valore di mercato.

Che si tratti di un appartamento in un grande condominio, di una villetta unifamiliare o di una costruzione cielo-terra, il tema della riqualificazione energetica gioca un ruolo sempre più cruciale nella normativa italiana ed europea.

Basti solo pensare all’importanza che le banche stanno attribuendo alla classe energetica degli immobili per i cosiddetti “mutui green” più convenienti in termini di tassi.

1️⃣ Cosa si intende per riqualificazione energetica

Per riqualificazione energetica si intendono interventi che migliorano l’efficienza dell’edificio e/o dell’unità immobiliare, tra cui:

• Isolamento termico (cappotto, coibentazione coperture, solai, pareti)
• Sostituzione infissi
• Installazione schermature solari
• Sostituzione impianti di climatizzazione invernale
• Installazione pompe di calore
• Impianti fotovoltaici
• Solare termico
• Sistemi ibridi e generatori a condensazione
• Building automation

L’obiettivo è ridurre il fabbisogno energetico e migliorare la classe energetica dell’immobile certificata tramite APE.

2️⃣ I principali riferimenti normativi

La riqualificazione energetica è disciplinata principalmente da:

• D.Lgs. 192/2005 (prestazione energetica nell’edilizia)
• D.M. 26 giugno 2015 (“Requisiti minimi” e Linee guida APE) – a breve entrerà in vigore il D.M. 28/10/2025 che andrà nuovamente a definire i metodi di calcolo i valori limite di materiali e impianti
• D.Lgs. 199/2021 (fonti rinnovabili) recentemente modificato dal D.Lgs 5/2026

Queste norme stabiliscono:

• limiti di trasmittanza termica
• requisiti minimi impiantistici
• obblighi di APE
• percentuali di copertura da fonti rinnovabili
• modalità di calcolo delle prestazioni energetiche

A seconda della tipologia di riqualificazione energetica sono previste verifiche che diventano più stringenti al crescere dell’entità degli interventi.

Dobbiamo quindi distinguere il tipo di intervento per verificare i parametri massimi da considerare nel nostro progetto energetico e di conseguenza gli adempimenti e gli interventi necessari.

La normativa distingue:

• Ristrutturazione importante di primo livello → coinvolge >50% superficie disperdente + impianto
• Secondo livello → coinvolge >25% superficie
• Riqualificazione energetica semplice → interventi minori che non rientrano nella ristrutturazione di primo o secondo livello, come installazione di nuovo impianto termico o sostituzione infissi

3️⃣ Riqualificazione energetica in condominio

Negli edifici condominiali gli interventi possono riguardare:

Parti comuni:

• Cappotto termico
• Coibentazione copertura
• Sostituzione centrale termica con impianti ibridi
• Fotovoltaico o solare termico condominiale

Parti private:

• Sostituzione infissi
• Sostituzione caldaia autonoma con pompe di calore anche abbinate alla produzione di acqua calda sanitaria

📌 In caso di interventi sulle parti comuni è necessaria deliberazione assembleare secondo le maggioranze previste dal Codice Civile.

4️⃣ Riqualificazione di villette e immobili cielo-terra

Negli edifici unifamiliari o cielo-terra il processo è più semplice sotto il profilo autorizzativo, ma restano gli obblighi tecnici:

• verifica requisiti minimi
• rispetto limiti trasmittanza
• verifica obbligo fonti rinnovabili
• eventuale titolo edilizio (CILA/SCIA)

Spesso è possibile realizzare interventi combinati (cappotto + pompa di calore + fotovoltaico) con un miglioramento significativo della classe energetica.

5️⃣ Adempimenti obbligatori

A) Titolo edilizio

• Nessun titolo edilizio – edilizia libera
• CILA (manutenzione straordinaria non strutturale)
• SCIA (interventi più complessi)

B) Relazione tecnica ex Legge 10

Obbligatoria nei casi previsti dal D.Lgs. 192/2005, attesta il rispetto dei requisiti energetici minimi.

È richiesta in caso di:

• ristrutturazioni importanti di primo livello
• ristrutturazione di secondo livello
• nuova costruzione
• riqualificazione energetica

C) Pratica ENEA

Per accedere agli incentivi fiscali è obbligatoria la trasmissione dei dati all’ENEA entro 90 giorni dalla fine lavori.

D) APE

Non è strettamente collegata alla relazione Legge 10 né alla comunicazione di fine lavori. È necessaria per attestare il miglioramento della classe energetica dell’immobile.

6️⃣ Bonus energetici disponibili

Si riporta in seguito la tabella pubblicata da ENEA che riporta in maniera chiara le aliquote di detrazione attualmente previste.

8️⃣ Perché è fondamentale una corretta progettazione energetica

Una riqualificazione non progettata correttamente può:

• generare condense e muffe
• creare ponti termici
• non raggiungere i miglioramenti previsti
• far perdere l’accesso agli incentivi

La diagnosi energetica preliminare consente di individuare il miglior rapporto costo/beneficio.

9️⃣ Benefici della riqualificazione energetica

Oltre alla riduzione delle bollette e delle emissioni di CO₂, la riqualificazione energetica incide in modo significativo sul valore economico degli immobili, come dimostrano i mutui “green”.

🔟 Conclusioni

La riqualificazione energetica non è solo un intervento tecnico ma un investimento strategico.

È fondamentale:

• verificare gli obblighi normativi
• predisporre correttamente i titoli edilizi
• redigere la relazione energetica Legge 10
• rispettare i requisiti minimi
• gestire la pratica ENEA
• valutare i bonus disponibili

Un intervento ben progettato migliora comfort, efficienza e valore dell’immobile evitando errori tecnici e fiscali.

1. Ritiro concessione in sanatoria

nei casi in cui sia stata presentata domanda di condono ma non sia mai stato ritirato il titolo edilizio (sollecito, presentazione documentazione aggiuntiva etc)

2. Definizione procedura pendente

tramite procedura semplificata per ritiro della Concessione in sanatoria in tempi definiti dalla DAC 40/19. Approfondisci qui (link interno)

3. Attestazione silenzio-assenso

si tratta di una nuova procedura semplificata prevista dalla DAC 40/19 di conclusione del procedimento di sanatoria edilizia aperto con la domanda di condono. Il procedimento viene concluso dal tecnico e l’Amministrazione non rilascia il titolo edilizio in sanatoria.

4. Accesso agli atti

servizio di accesso agli atti depositati nel fascicolo di condono. Richiesta copia concessione semplice o copia conforme, Richiesta copia domanda di condono, elaborati grafici, pagamento bollettini, etc. Il servizio è accessibile all’utente stesso nella sezione SUE del portale di Roma Capitale.

5. Domanda agibilità

Istruttoria e presentazione domanda di agibilità immobile oggetto di condono edilizio. Il deposito è attualmente solo telematico.

6. Rinuncia condono

presentazione comunicazione di rinuncia al ritiro della concessione in sanatoria a seguito del venir meno dell’abuso.

7. Rettifiche

richiesta rettifiche per errori presenti nella concessione in sanatoria o nella planimetria associata alla concessione. Il deposito è attualmente solo telematico e gestito sulla piattaforma SICER online.

Per approfondire: I tre condoni edilizi

Il condono edilizio è una speciale legge derogatoria di carattere statale, che permette di sanare opere abusive ovvero tutto ciò che è stato realizzato in assenza di titolo edilizio. Finora in Italia abbiamo avuto 3 leggi sul condono edilizio. Il primo condono edilizio si è avuto nel 1985 (legge n. 47/1985), il secondo è uscito nel 1994 (legge n. 724/1994), il terzo condono edilizio nel 2003 (legge n. 326/2003).

Oggetto del condono edilizio

La richiesta di condono doveva essere presentata al Comune competente per territorio al rilascio della sanatoria, ovvero il Comune su cui sorgeva la costruzione abusiva, le domande potevano essere presentate entro le scadenze fissate dalle leggi 47/85- 724/94 e 326/03.

Alla domanda di condono dovevano essere allegate le ricevute del pagamento dell’oblazione, documentazione fotografica, una relazione descrittiva delle opere, la data di ultimazione dei lavori e nei casi di ampliamenti oltre i 450 mc perizia giurata attestante l’idoneità statica dell’opera.

Tipologia di opere per le quali è possibile presentare domanda di condono

• Tipologia 1. Opere realizzate in assenza o in difformità del titolo abilitativo edilizio e non conformi alle norme urbanistiche e alle prescrizioni degli strumenti urbanistici;
• Tipologia 2. Opere realizzate in assenza o in difformità del titolo abilitativo edilizio, ma conformi alle norme urbanistiche e alle prescrizioni degli strumenti urbanistici alla data di entrata in vigore del presente decreto;
• Tipologia 3. Opere di ristrutturazione edilizia come definite dall’articolo 3, comma 1, lettera d) del d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 realizzate in assenza o in difformità dal titolo abilitativo edilizio;
• Tipologia 4. Opere di restauro e risanamento conservativo come definite dall’articolo 3, comma 1, lettera c) del d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, realizzate in assenza o in difformità dal titolo abilitativo edilizio, nelle zone omogenee A di cui all’articolo 2 del decreto ministeriale 2 aprile 1968, n. 1444;
• Tipologia 5. Opere di restauro e risanamento conservativo come definite dall’articolo 3, comma 1, lettera c) del d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, realizzate in assenza o in difformità dal titolo abilitativo edilizio;
• Tipologia 6. Opere di manutenzione straordinaria, come definite all’articolo 3, comma 1, lettera b) del d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, realizzate in assenza o in difformità dal titolo abilitativo edilizio; opere o modalità di esecuzione non valutabili in termini di superficie o di volume.

Opere non suscettibili di sanatoria

Non possono ottenere la concessione edilizia in sanatoria le opere abusive poste in aree soggette a vincoli di inedificabilità (art. 33 legge 47/85), tali vincoli devono essere stati imposti prima della realizzazione delle opere abusive. Il motivato dissenso espresso da una amministrazione preposta alla tutela ambientale, paesaggistico-territoriale, ivi inclusa la soprintendenza competente, alla tutela del patrimonio storico artistico alla tutela della salute preclude il rilascio del titolo abilitativi edilizio in sanatoria.

Estinzione reati edilizi e sanzioni

Decorsi 36 mesi dalla presentazione della domanda, in presenza dell’intera corresponsione dell’oblazione, si producono, ai sensi dell’art. 38, co. 2, l. n. 47/1985, i seguenti effetti:

• estinzione dei reati edilizi e di quelli relativi alle opere in conglomerato cementizio;
• estinzione dei reati relativi alle costruzioni in zona sismica;
• estinzione dei procedimenti di esecuzione e delle sanzioni amministrative.

Silenzio-assenso

Il comma 37, poi, prevede che il decorso del termine di 24 mesi dal 30 giugno 2005 senza l’adozione di un provvedimento negativo del Comune, si determina il silenzio-assenso a condizione che ricorrano le seguenti condizioni:

• il pagamento degli oneri concessori;
• la presentazione della documentazione di cui al co. 35;
• la presentazione della denuncia in catasto, della denuncia ai fini dell’imposta comunale degli immobili di cui al d.lgs. 30 dicembre 1992 n. 504;
• la presentazione delle denunce, ove dovute, ai fini della tassa per lo smaltimento dei rifiuti solidi urbani e per l’occupazione del suolo pubblico.

In caso di vincoli ambientali ed altri (art. 32 L 47/85) il silenzio-assenso non si forma, infatti è necessario ai fini della sanatoria il provvedimento del Comune, preceduto dal parere positivo dell’ente preposto.

Ordini di demolizione e condono

La presentazione della domanda di condono edilizio, con allegato il versamento dell’oblazione, qualora sia stato disposto l’ordine di demolizione dell’opera realizzata abusivamente, determina la sospensione dell’ordine di demolizione stesso qualora risultino soddisfatti tutti i seguenti requisiti:

• condonabilità in base a tipo di intervento e dimensioni volumetriche abuso;
• ultimazione dei lavori entro il termine di legge;
• assenza vincoli di inedificabilità e condizioni ostative al rilascio;
• versamento dell’obblazione;

Differenze tra sanatoria edilizia e condono

Il condono edilizio è una legge derogatoria, partendo da questo presupposto possiamo capire come sia un tipo di sanatoria nettamente diversa da altri titoli edilizi in sanatoria (art. 36 e 36-bis DPR 380/01), in questo ultimo caso infatti, ai fini del rilascio del titolo in sanatoria, deve essere verificata la cosiddetta «doppia conformità» o «conformità asimmetrica» – ovvero l’opera deve essere conforme sia alla normativa vigente nel momento della realizzazione dell’abuso, sia alla normativa attuale ovvero l’intervento dovrà essere conforme alla normativa edilizia al momento della realizzazione e alla normativa urbanistica al momento della presentazione dell’istanza di sanatoria.

Cos’è la CILA in sanatoria

La CILA in sanatoria è una pratica edilizia che consente di regolarizzare presso il Comune interventi di manutenzione straordinaria o di restauro e risanamento conservativo leggero eseguiti senza aver presentato la Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata (CILA) prima dell’avvio dei lavori.

A Roma, la CILA in sanatoria viene presentata tramite il SUET – Sportello Unico per l’Edilizia Telematico ed è una procedura relativamente semplice, purché le opere realizzate siano conformi alla normativa urbanistica ed edilizia vigente.

Quali interventi si possono sanare con la CILA in sanatoria

Manutenzione straordinaria (art. 3, comma 1, lett. b – DPR 380/01)

Secondo il Testo Unico dell’Edilizia, rientrano nella manutenzione straordinaria:

• opere di rinnovo o sostituzione di parti non strutturali dell’edificio;
• realizzazione o integrazione dei servizi igienico-sanitari e tecnologici;
• frazionamento o accorpamento di unità immobiliari, anche con variazione delle superfici;
• Demolizione e/o nuova costruzione di tramezzi, spostamento porte interne, realizzazione nuovi vani o ampliamento di vani esistenti;

Queste opere possono essere sanate se realizzate in assenza di CILA o di precedente titolo edilizio (ex DIA).

Restauro e risanamento conservativo leggero (art. 3, comma 1, lett. c – DPR 380/01)

Rientrano in questa categoria gli interventi finalizzati a:

• conservare l’organismo edilizio;
• migliorarne la funzionalità nel rispetto degli elementi tipologici, formali e strutturali;
• consolidare, ripristinare o rinnovare elementi costitutivi dell’edificio;
• inserire impianti e servizi necessari all’uso;
• eliminare elementi estranei all’organismo edilizio;
• sostituzione dei manti di copertura se con modifica caratteristiche diverse rispetto a quelli preesistenti;
• istallazione di ringhiere o realizzazione di parapetti a protezione di lastrici o terrazzi;
• realizzazione di soppalchi non praticabili;
• ripristino dell’unità immobiliare alle sue caratteristiche originarie;
• ripristino della destinazione d’uso originaria

Quando è necessario presentare una CILA in sanatoria – esempi pratici

La CILA in sanatoria è necessaria quando i lavori sono già stati eseguiti senza comunicazione preventiva. Alcuni esempi frequenti a Roma:

• demolizione o spostamento di tramezzi interni non portanti;
• realizzazione di un open space;
• costruzione di un nuovo bagno;
• diversa distribuzione interna degli ambienti;
• frazionamento di un appartamento in due unità;
• fusione di due unità immobiliari.

In tutti questi casi, se non è stato depositato alcun progetto prima dell’inizio dei lavori, è possibile regolarizzare l’immobile tramite CILA in sanatoria.

Come presentare la CILA in sanatoria a Roma

Procedura

Il deposito della cila in sanatoria è attualmente solo telematico, e deve avvenire tramite gli appositi portali dedicati sul sito del Comune di appartenenza, nel Comune di Roma il deposito avviene tramite piattaforma SUET.

L’avente diritto, ovvero proprietario, comproprietario, locatario, procuratore speciale, etc deve inviare la pratica, debitamente già compilata dal tecnico, tramite il SUET a seguito di accesso con credenziali SPID.

I documenti necessari per l’invio sono:

• lettera d’incarico al professionista e documento d’identità;
• tavola di progetto firmata dal tecnico ante e post operam;
• Relazione tecnica asseverata;
• eventuale relazione sulle tolleranze costruttive e/o esecutive;
• Ricevuta di pagamento dei diritti di segreteria e della sanzione tramite circuito PagoPa;
• Eventuale trasmissione della ricevuta di aggiornamento catastale.

Costi della CILA in sanatoria a Roma

I costi amministrativi attualmente previsti sono:

• Diritti di segreteria:
  • € 291,24 → Progetti con superficie lorda fino a 200 mq
  • € 349,24 → Progetti con superficie lorda fino a 500 mq
  • € 697,24 → Progetti con superficie lorda fino a 1000 mq
  • € 1045,24 → Progetti con superficie lorda oltre 1000 mq
• Sanzione pari ad Euro 1000.00;
• Euro 70.00 per l’aggiornamento eventuale della planimetria catastale.

A questi importi va aggiunta la parcella del tecnico, che comprende:

• rilievo dell’immobile;
• verifica dello stato legittimo;
• redazione delle tavole grafiche;
• asseverazione di conformità edilizia, urbanistica e igienico-sanitaria;
• gestione della pratica SUET;
• aggiornamento planimetria catastale se necessario.

Tempi di presentazione

In media, i tempi per la preparazione e l’invio della CILA in sanatoria sono di circa 10 giorni lavorativi dal momento del reperimento della documentazione necessaria per la verifica dello stato legittimo, salvo casi complessi o necessità di integrazioni.

Verifica dello stato legittimo dell’immobile

Prima di procedere con una CILA in sanatoria, è fondamentale effettuare la verifica dello stato legittimo dell’immobile, così come definito dall’art. 9-bis del DPR 380/01.

Lo stato legittimo consiste nella conformità urbanistica ed edilizia dell’immobile prima dell’esecuzione degli interventi non comunicati, verificando che:

• l’immobile sia stato realizzato con un titolo edilizio valido;
• eventuali precedenti modifiche siano state regolarmente autorizzate o sanate;
• lo stato dei luoghi antecedente ai lavori abusivi corrisponda ai progetti depositati in Comune.

Il tecnico incaricato effettua l’analisi di:

• licenza edilizia, concessione o permesso di costruire;
• eventuali pratiche edilizie successive;
• planimetrie catastali storiche;
• conformità tra stato di fatto, titoli edilizi e catasto.

⚠️ Se l’immobile presenta ulteriori difformità rispetto agli interventi realizzati e non comunicati è necessario verificare la possibilità di regolarizzazione delle difformità urbanistiche.

CILA in sanatoria e vendita dell’immobile

La CILA in sanatoria è un passaggio spesso indispensabile in caso di vendita di un immobile a Roma.

Durante una compravendita, infatti:

• il notaio richiede la conformità urbanistica e catastale;
• l’acquirente (o la banca) verifica la corrispondenza tra stato di fatto e documentazione;
• eventuali difformità interne possono bloccare il rogito o l’erogazione del mutuo.

Sanare le opere interne prima della vendita consente di:

• evitare ritardi o sospensioni dell’atto notarile;
• tutelare venditore e acquirente;
• aumentare il valore commerciale dell’immobile;
• ridurre il rischio di contestazioni post-vendita.

In molti casi, la CILA in sanatoria viene richiesta direttamente dal notaio o dal tecnico dell’acquirente come condizione per procedere al rogito.

Perché regolarizzare l’immobile

Sanare un abuso edilizio tramite CILA in sanatoria è fondamentale per:

• vendere o acquistare un immobile senza problemi notarili;
• accedere a mutui e finanziamenti;
• evitare sanzioni più gravi;
• rendere l’immobile conforme allo stato di fatto.

Assistenza per CILA in sanatoria a Roma

Il nostro studio tecnico opera a Roma e provincia e si occupa di:

• verifiche di conformità;
• pratiche CILA e CILA in sanatoria;
• aggiornamenti catastali;
• assistenza completa fino alla regolarizzazione dell’immobile.

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FAQ – CILA in sanatoria a Roma

La CILA in sanatoria è sempre possibile?
No. È possibile solo se gli interventi sono conformi alla normativa urbanistica ed edilizia vigente e se l’immobile era legittimo prima dei lavori.

La CILA in sanatoria blocca la vendita di un immobile?
No, anzi: è spesso necessaria per poter vendere. Senza regolarizzazione il rogito può essere sospeso.

È obbligatorio aggiornare il catasto?
Sì. L’aggiornamento catastale è parte integrante della pratica di sanatoria.

Quanto tempo serve per sanare un abuso con CILA?
In media circa 10 giorni lavorativi, salvo casi complessi.

La CILA in sanatoria vale anche per frazionamenti?
Sì, se non viene modificata la volumetria complessiva e la destinazione d’uso resta invariata.

Serve il consenso del condominio?
No, se le opere riguardano esclusivamente parti interne dell’unità immobiliare.

La CILA (Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata) è il titolo edilizio utilizzato per eseguire interventi di manutenzione straordinaria e restauro leggero che non interessano parti strutturali dell’edificio.

Nel Comune di Roma, individuare correttamente il titolo edilizio e presentare una CILA completa e conforme è fondamentale per:

• iniziare i lavori senza ritardi;
• evitare sanzioni amministrative;
• garantire la conformità urbanistica e catastale dell’immobile;
• accedere correttamente ai bonus edilizi.

Questa guida fornisce una panoramica aggiornata e operativa su:

• cos’è la CILA e quando è obbligatoria;
• quali interventi sono ammessi;
• come presentarla tramite SUET;
• costi e tempi;
• rapporto tra CILA e bonus edilizi;
• adempimenti di fine lavori;
• errori più frequenti da evitare.

Cos’è la CILA e a cosa serve

La CILA è disciplinata dall’art. 6-bis del DPR 380/2001 e consente di eseguire lavori edilizi da realizzare, senza attendere un’autorizzazione preventiva del Comune.

La pratica si fonda sull’asseverazione di un tecnico abilitato (ingegnere, architetto o geometra), che certifica la conformità dell’intervento:

• agli strumenti urbanistici vigenti;
• al Regolamento Edilizio;
• alle normative igienico-sanitarie, energetiche e di sicurezza.

📌 Con la CILA i lavori possono iniziare immediatamente dopo la presentazione.

Quali interventi si possono realizzare con la CILA

Manutenzione straordinaria non strutturale

(art. 3, comma 1, lett. b – DPR 380/01)

Rientrano nella CILA, a titolo esemplificativo:

• demolizione e ricostruzione di tramezzi non portanti;
• spostamento o realizzazione di porte interne;
• diversa distribuzione degli ambienti interni;
• realizzazione o modifica di bagni e cucine;
• rifacimento completo degli impianti;
• frazionamento o fusione di unità immobiliari senza opere strutturali;
• realizzazione di soppalchi non praticabili;
• opere interne che non modificano sagoma, volumetria o prospetti.

In dettaglio: quali opere NON necessitano della cila?

La cila NON è necessaria, come normato dall’art. 6 del D.P.R. n. 380 del 6 giugno 2001, per lavori di manutenzione ordinaria e altre lavorazioni per cui si rimanda al testo unico, ovvero a titolo esemplificativo:

• rinnovamento finiture (rifacimento pavimentazioni, bagni, cucina)
• Rinnovamenti impiantistici
• installazione climatizzatori (P < 12kW)
• controsoffitti

Per maggiori dettagli leggere il glossario dell’edilizia libera

⚠️ Gli interventi su murature portanti o elementi strutturali non rientrano nella CILA e richiedono SCIA.

Quando è obbligatoria la CILA – esempi pratici

La CILA è obbligatoria prima dell’inizio dei lavori nei seguenti casi tipici a Roma:

• creazione di un open space;
• realizzazione di un secondo bagno;
• redistribuzione interna di un appartamento;
• frazionamento di un’unità immobiliare;
• fusione di due appartamenti contigui;
• ristrutturazione interna senza interventi strutturali.

L’esecuzione di queste opere senza CILA preventiva configura un abuso edilizio.

Come presentare la CILA a Roma

Procedura SUET

Nel Comune di Roma la CILA si presenta esclusivamente in modalità telematica tramite il SUET – Sportello Unico per l’Edilizia Telematico.

La pratica viene trasmessa dall’avente diritto (proprietario, comproprietario o delegato), tramite accesso SPID, con documentazione predisposta dal tecnico.

Documentazione necessaria

• lettera d’incarico e documento d’identità;
• elaborati grafici ante e post operam;
• relazione tecnica asseverata;
• eventuale relazione sulle tolleranze costruttive;
• dati dell’impresa esecutrice (se già individuata);
• ricevuta di pagamento dei diritti di segreteria tramite PagoPA.

Costi della CILA a Roma

Diritti di segreteria

• € 291,24 → superficie lorda fino a 200 mq
• € 349,24 → superficie fino a 500 mq
• € 697,24 → superficie fino a 1000 mq
• € 1.045,24 → superficie oltre 1000 mq

Parcella del tecnico

Comprende normalmente:

• rilievo dell’immobile;
• verifica dello stato legittimo;
• redazione tavole grafiche;
• asseverazione urbanistica ed edilizia;
• gestione pratica SUET;
• aggiornamento catastale, se necessario.

Tempi di presentazione

• 7–10 giorni lavorativi dalla disponibilità della documentazione;
• inizio lavori immediato dopo il deposito;
• controlli comunali possibili entro 30 giorni.

Sanzione per omessa o tardiva comunicazione

Il testo unico nazionale sull’edilizia DPR 380/01 stabilisce che “La mancata comunicazione asseverata dell’inizio dei lavori comporta la sanzione pecuniaria pari a 1.000 euro. La mancata comunicazione asseverata dell’inizio dei lavori comporta la sanzione pecuniaria pari a 1.000 euro. Tale sanzione è ridotta di due terzi se la comunicazione è effettuata spontaneamente quando l’intervento è in corso di esecuzione.” (art. 6 bis comma 5).

Verifica dello stato legittimo dell’immobile

Prima di presentare la CILA è obbligatoria la verifica dello stato legittimo, ai sensi dell’art. 9-bis del DPR 380/01.

Il tecnico verifica:

• titoli edilizi originari;
• eventuali pratiche successive;
• conformità tra stato di fatto, progetti depositati e catasto.

📌 La CILA non può sanare abusi edilizi preesistenti.

CILA e bonus edilizi: quando è necessaria e cosa sapere

La CILA è spesso il titolo edilizio di riferimento per accedere ai bonus edilizi, quando gli interventi rientrano nella manutenzione straordinaria non strutturale.

Bonus per i quali è richiesta la CILA

• Bonus ristrutturazioni 50% (opere interne, bagni, impianti, redistribuzione spazi);
• Ecobonus per interventi che richiedono titolo edilizio;
• Bonus barriere architettoniche per opere interne non strutturali.

📌 La CILA deve essere presentata prima dell’inizio dei lavori.

CILA e data di inizio lavori (aspetto fiscale cruciale)

• la data di presentazione della CILA coincide con l’inizio legittimo dei lavori;
• spese sostenute prima del deposito non sono detraibili;
• incoerenze tra CILA, fatture e bonifici possono comportare la perdita del beneficio fiscale.

Stato legittimo e bonus edilizi

L’accesso ai bonus è subordinato alla conformità urbanistica ed edilizia dell’immobile.

In presenza di difformità non sanate:

• la CILA non è sufficiente;
• i bonus non sono ammessi fino alla regolarizzazione.

Vincoli, condominio e sicurezza

• Vincoli urbanistici/paesaggistici: possono richiedere pareri aggiuntivi;
• Condominio: serve autorizzazione solo se si interviene su parti comuni;
• Sicurezza cantieri: rispetto del D.Lgs. 81/2008, con eventuale coordinatore.

Fine lavori e aggiornamento catastale

• comunicare la fine lavori;
• presentare DOCFA per l’aggiornamento catastale;
• valutare l’obbligo di segnalazione di agibilità.

Errori frequenti nella CILA a Roma

• ❌ Iniziare i lavori senza CILA
• ❌ Confondere CILA e SCIA
• ❌ Mancata verifica dello stato legittimo
• ❌ Elaborati grafici incoerenti
• ❌ Mancato aggiornamento catastale
• ❌ Dichiarare come non strutturali opere che lo sono

Assistenza per CILA a Roma

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• verifiche di conformità;
• CILA e CILA in sanatoria;
• pratiche edilizie complete;
• aggiornamenti catastali;
• assistenza fino a fine lavori.

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FAQ – CILA a Roma

La CILA è sempre obbligatoria?
Sì, per tutti gli interventi di manutenzione straordinaria non strutturale.

Con la CILA posso iniziare subito i lavori?
Sì, dal giorno del deposito.

La CILA dà diritto automatico ai bonus?
No, è necessaria ma non sufficiente: serve anche conformità edilizia e fiscale.

Serve il consenso del condominio?
Solo se si interviene su parti comuni.

La CILA aggiorna il Catasto?
No, l’aggiornamento va presentato separatamente.

La destinazione d’uso di un immobile caratterizza in modo univoco il suo utilizzo a livello urbanistico.

Tramite il cambio di destinazione d’uso si può variare la destinazione urbanistica dell’immobile e, conseguentemente, la categoria catastale e la rendita, modificando quindi la tipologia di utilizzo possibile.

Cos’è la destinazione d’uso di un immobile?

La destinazione d’uso di un immobile definisce il tipo di utilizzo del manufatto edilizio. In modo esemplificativo, tra le destinazioni urbanistiche più comuni troviamo quella residenziale, commerciale o produttiva.

Nel Comune di Roma, l’art. 7 del Piano Regolatore Generale individua le seguenti destinazioni d’uso principali:

• Abitative
• Commerciali
• Servizi
• Turistico-ricettive
• Produttive
• Parcheggi non pertinenziali

Le destinazioni d’uso appartenenti alla stessa categoria sono considerate omogenee; pertanto il passaggio tra usi della stessa categoria (ad esempio da direzionale privato a studio professionale o artigianato di servizio) non costituisce un cambio di destinazione d’uso urbanisticamente rilevante.

Ad ogni destinazione urbanistica vengono associate specifiche categorie catastali, utilizzate per determinare la rendita catastale dell’immobile.

Cambio di destinazione d’uso: quando è necessario?

Quando l’utilizzo che si intende fare di un immobile risulta incompatibile con la sua destinazione urbanistica, si rende necessario procedere al cambio di destinazione d’uso.

Un caso frequente è il passaggio da ufficio ad abitazione (da A/10 a A/2). Gli immobili destinati ad ufficio hanno spesso una rendita catastale più elevata rispetto alle abitazioni e comportano quindi una tassazione più alta.

Un altro esempio comune è la trasformazione da commerciale ad artigianale o viceversa.

Il cambio di destinazione d’uso è disciplinato dall’art. 23-ter del DPR 380/01, che distingue tra:

• cambi di destinazione all’interno della stessa categoria funzionale
• cambi tra categorie funzionali diverse

Le principali categorie funzionali individuate dalla normativa nazionale (art. 23-ter DPR 380/01) sono:

• residenziale
• turistico-ricettiva
• produttiva e direzionale
• commerciale
• rurale

Nel Comune di Roma il cambio di destinazione d’uso non è necessario quando i nuovi usi non eccedono complessivamente il 25% della SUL dell’unità immobiliare.

Ripristino della destinazione d’uso

Il ripristino della destinazione d’uso riguarda gli immobili progettati per una determinata funzione ma che nel tempo sono stati utilizzati con una destinazione diversa.

Ad esempio, un immobile costruito come abitazione può essere stato successivamente utilizzato come ufficio. Quando si intende ripristinare la destinazione originaria e non sono necessarie opere edilizie rilevanti, è possibile procedere tramite CILA.

In questa situazione generalmente non è richiesto il pagamento di oneri urbanistici al Comune di Roma, salvo casi particolari.

Quando è possibile? Costi e tempi

Il cambio di destinazione d’uso richiede sempre una verifica preliminare di fattibilità urbanistica. In particolare è necessario verificare:

• compatibilità con il Piano Regolatore Generale
• Norme Tecniche di Attuazione
• presenza della destinazione richiesta nel tessuto urbanistico
• rapporti aero-illuminanti
• altezze interne
• requisiti degli impianti
• requisiti igienico-sanitari

Uno dei casi più frequenti riguarda il cambio da ufficio ad abitazione, che richiede la verifica dei requisiti minimi abitativi, della quota del pavimento rispetto al terreno e del tessuto di PRG.

Esempi di cambi di destinazione d’uso più frequenti

• da A/10 a A/2
• da A/2 a A/10
• da C/1 a A/2
• da A/2 a C/1

In questi casi si tratta generalmente di cambio di destinazione d’uso urbanisticamente rilevante.

La pratica edilizia richiesta è normalmente SCIA, oppure Permesso di Costruire o SCIA in alternativa a Permesso di Costruire quando si ricade in zona A, ovvero il centro storico e alcune zone del Comune di Roma.

Il cambio d’uso può comportare il pagamento di:

• contributo di costruzione
• oneri di urbanizzazione
• eventuale monetizzazione degli standard urbanistici

Ad esempio, nel passaggio da ufficio ad abitazione la dotazione di servizi e verde richiesta è maggiore. Gli standard non reperibili devono essere corrisposti al Comune di Roma.

Tempi della pratica

Le tempistiche dipendono dal tipo di titolo edilizio necessario e generalmente variano tra 30 e 60 giorni, in base alla complessità dell’intervento.

Cos’è? (in breve)

L’Attestato di Prestazione Energetica è il documento che descrive le prestazioni energetiche di una o più unità immobiliari dotate o meno di un impianto di climatizzazione.

A tal fine si esaminano nel dettaglio gli aspetti edilizi e impiantistici: murature, tipologia degli infissi, coibentazioni e impianti di riscaldamento/raffrescamento.

Quando redigere l’attestato di prestazione energetica?

L’APE deve essere richiesto nei seguenti casi:

• Passaggi di proprietà
• Locazione dell’immobile
• Variazioni della prestazione energetica a seguito di interventi edilizi
• Riqualificazione energetica
• Immobili di nuova costruzione

Documentazione, costi e tempistica

Per la redazione dell’APE sono indispensabili i documenti relativi agli impianti di riscaldamento/climatizzazione, ovvero:

• Libretto dell’impianto termico
• Rapporto di controllo di efficienza energetica

(Per approfondire si veda il Regolamento Regionale 23 dicembre 2020, n. 30).

L’APE viene trasmesso attraverso il Sistema Informativo APE-LAZIO e protocollato istantaneamente.

I costi di registrazione per il deposito sono pari a 15,00 euro, ai quali va aggiunta la parcella del tecnico redattore.

Validità dell’attestato di prestazione energetica

L’APE ha una validità massima di 10 anni, sia nei casi di locazione che di compravendita.

La validità decade nei seguenti casi (art. 5 L.R. 16/2025):

• Interventi che modificano la prestazione energetica dell’edificio
• Mutamento della destinazione d’uso
• Mancato rispetto delle prescrizioni relative ai controlli di efficienza energetica degli impianti termici (Regolamento Regionale 30/2020)

Contenuti dell’attestato di prestazione energetica

• Prestazione energetica globale dell’unità immobiliare (energia primaria totale e non rinnovabile)
• Classe energetica dell’immobile
• Qualità energetica del fabbricato per climatizzazione invernale ed estiva
• Valori di edifici simili e dell’edificio di riferimento
• Quantità di anidride carbonica emessa annualmente
• Quota di energia esportata annualmente
• Raccomandazioni per il miglioramento dell’efficienza energetica e tempi di ritorno degli interventi

Sanzioni per l’omissione dell’attestato energetico

• Da 700 a 4.200 euro per errori nella compilazione da parte del professionista
• Da 3.000 a 18.000 euro per nuove costruzioni o ristrutturazioni senza certificazione energetica
• Da 3.000 a 18.000 euro per omessa APE in caso di vendita
• Da 1.000 a 4.000 euro per omessa indicazione della classe energetica nella locazione
• Da 500 a 3.000 euro per assenza dell’indicazione della prestazione energetica negli annunci pubblicitari

Legislazione in materia energetica

L’APE è regolato da diverse normative nazionali ed europee:

• D.Lgs. 192/2005 – normativa base sull’efficienza energetica degli edifici
• D.L. 63/2013 convertito in Legge 90/2013 – introduzione dell’APE
• Decreti Ministeriali 26 giugno 2015 – metodologie di calcolo e modello nazionale APE
• D.Lgs. 48/2020 – recepimento direttiva europea sull’efficienza energetica
• Direttiva Europea EPBD (Case Green) – aggiornamento prestazioni energetiche edifici

L’obiettivo è promuovere il miglioramento dell’efficienza energetica, la sostenibilità dei consumi e l’utilizzo di fonti rinnovabili negli edifici.

Vuoi maggiori chiarimenti?

Contattaci oppure consulta il sito del Ministero dell’Ambiente e della Sicurezza Energetica:
https://www.mase.gov.it/portale/web/guest/edifici

L’agibilità di un immobile a Roma è il requisito fondamentale che attesta che un edificio o una singola unità immobiliare possiede le condizioni di sicurezza, igiene, salubrità e risparmio energetico, oltre alla conformità degli impianti.

Nel territorio di Roma Capitale, la materia è disciplinata principalmente dal D.P.R. 380/2001 (Testo Unico Edilizia) e dalle disposizioni comunali vigenti.

Lo Studio Tecnico Roma Sud offre assistenza per la presentazione della Segnalazione Certificata di Agibilità (SCA), obbligatoria al termine dei lavori o in caso di assenza della stessa.

Cos’è l’agibilità e quando è necessaria

L’agibilità viene attestata tramite Segnalazione Certificata di Agibilità (SCA) e deve essere presentata:

• A fine lavori per nuove costruzioni
• Dopo ristrutturazioni rilevanti
• In caso di compravendita, se non presente
• Per immobili oggetto di sanatoria o condono

L’agibilità può riguardare:

• L’intero edificio
• Una singola unità immobiliare (agibilità parziale)

Agibilità parziale senza certificato dell’intero fabbricato

Uno dei casi più frequenti a Roma riguarda edifici privi di certificato di agibilità originario.

Quando si applica

• Fabbricati datati (anni ’60-’80) mai dotati di agibilità
• Immobili oggetto di ristrutturazione interna

Cosa prevede la normativa

È possibile presentare una agibilità parziale per singola unità immobiliare, a condizione che:

• L’unità sia conforme urbanisticamente e catastalmente
• Gli impianti siano certificati a norma
• Siano rispettati i requisiti igienico-sanitari (aerazione, illuminazione, altezze)

Criticità

In assenza di agibilità dell’intero edificio, il tecnico deve verificare anche:

• Le parti comuni (scale, accessi, coperture)
• Le condizioni statiche generali

Questo tipo di agibilità richiede un’analisi più approfondita e una responsabilità tecnica maggiore.

Agibilità parziale con certificato dell’edificio esistente

Nel caso in cui l’edificio sia già dotato di certificato di agibilità originario, la procedura risulta più semplice.

Quando si applica

• Ristrutturazioni interne (CILA o SCIA)
• Modifiche distributive senza alterazioni strutturali rilevanti

Requisiti

• Mantenere la coerenza con l’agibilità originaria del fabbricato
• Dimostrare la conformità degli interventi eseguiti
• Presentare certificazioni impiantistiche aggiornate

Vantaggi

• Procedura più veloce
• Minori verifiche sulle parti comuni
• Maggiore certezza amministrativa

Agibilità per immobili condonati (in deroga)

Un caso particolare è rappresentato dagli immobili oggetto di condono edilizio (Leggi 47/85, 724/94, 326/03).

Normativa e principio di deroga

Per gli immobili condonati è possibile ottenere l’agibilità anche in deroga ai requisiti ordinari, purché:

• Sia stata rilasciata la concessione in sanatoria
• L’immobile sia conforme al titolo edilizio in sanatoria
• Siano garantite condizioni minime di sicurezza e salubrità

Esempi di deroga

• Altezze interne inferiori agli standard attuali
• Rapporti aeroilluminanti non conformi
• Distribuzioni interne non adeguate alla normativa vigente

Attenzione

La deroga non è automatica: il tecnico deve asseverare che:

• L’immobile è utilizzabile in condizioni di sicurezza
• Non sussistono rischi per la salute degli occupanti

Documentazione necessaria per l’agibilità

Per presentare la SCA a Roma è generalmente necessario:

• Dichiarazione asseverata del tecnico
• Certificazioni degli impianti (elettrico, idrico, gas)
• Collaudo statico o dichiarazione di idoneità statica
• Attestato di Prestazione Energetica (APE)
• Conformità urbanistica e catastale

Normativa di riferimento a Roma

La procedura di agibilità è regolata da:

• D.P.R. 380/2001 – Testo Unico Edilizia (art. 24 e seguenti)
• Normativa regionale del Lazio
• Regolamenti edilizi e igienico-sanitari di Roma Capitale

Perché è importante l’agibilità

• Vendere o locare un immobile
• Accedere a mutui e finanziamenti
• Garantire la sicurezza degli occupanti
• Evitare contestazioni legali

Assistenza per agibilità a Roma

Lo Studio Tecnico Roma Sud offre supporto completo per:

• Verifica dei requisiti di agibilità
• Presentazione SCA
• Regolarizzazione urbanistica e catastale
• Pratiche per immobili condonati

Richiedi una consulenza

Se devi ottenere l’agibilità del tuo immobile a Roma, contattaci per una consulenza tecnica: analizzeremo il tuo caso e ti guideremo nella soluzione più corretta e veloce.

FAQ – Agibilità a Roma

Il condono edilizio garantisce l’agibilità?

No. Il condono regolarizza l’abuso, ma non garantisce che l’immobile sia agibile.

Cos’è l’agibilità parziale?

È la possibilità di dichiarare agibile solo una parte dell’edificio o una singola unità immobiliare.

Esiste il silenzio-assenso per l’agibilità da condono?

No. Serve un provvedimento espresso dell’Ufficio Condono.

Posso ottenere l’agibilità se l’immobile non rispetta i requisiti?

Solo in alcuni casi di condono, e comunque previa valutazione tecnica.

Quanto tempo serve per l’agibilità?

• SCAG: immediata
• Domanda di agibilità presso l’Ufficio Condono: tempi più lunghi e incerti

Conclusioni

La distinzione tra SCAG e agibilità da condono edilizio è fondamentale per evitare errori e blocchi nelle pratiche immobiliari.

Affidarsi a un tecnico esperto permette di:

• capire la situazione reale dell’immobile;
• scegliere la procedura corretta;
• ottenere l’agibilità nei tempi più rapidi possibili.