Cambio di destinazione d’uso a Roma: requisiti, costi e pratica edilizia

Il cambio di destinazione d’uso a Roma consente di modificare l’utilizzo urbanistico di un immobile, ad esempio trasformando un ufficio in abitazione, un negozio in studio professionale o un locale in una diversa attività. La fattibilità non dipende però soltanto dalla categoria catastale: prima di procedere è necessario verificare lo stato legittimo dell’immobile, il Piano Regolatore di Roma, i requisiti igienico-sanitari, le eventuali opere, la pratica edilizia richiesta e gli oneri da versare. In questa guida spieghiamo quando il cambio è possibile, quanto può costare e come funziona il ripristino della destinazione originaria.

La destinazione d’uso di un immobile caratterizza in modo univoco il suo utilizzo a livello urbanistico. Il semplice passaggio catastale, ad esempio da A/10 ad A/2, non è sufficiente a rendere legittimo l’utilizzo dell’immobile come abitazione: l’aggiornamento catastale rappresenta normalmente la fase conclusiva di una trasformazione che deve essere prima verificata e autorizzata sotto il profilo urbanistico-edilizio.

Tramite il cambio di destinazione d’uso si può variare la destinazione urbanistica dell’immobile e, conseguentemente, la categoria catastale e la rendita, modificando quindi la tipologia di utilizzo possibile.

Cos’è la destinazione d’uso di un immobile?

La destinazione d’uso di un immobile definisce il tipo di utilizzo del manufatto edilizio. In modo esemplificativo, tra le destinazioni urbanistiche più comuni troviamo quella residenziale, commerciale o produttiva. Il semplice passaggio catastale, ad esempio da A/10 ad A/2, non è sufficiente a rendere legittimo l’utilizzo dell’immobile come abitazione: l’aggiornamento catastale rappresenta normalmente la fase conclusiva di una trasformazione che deve essere prima verificata e autorizzata sotto il profilo urbanistico-edilizio.

L’art. 23-ter del DPR 380/2001 individua le seguenti categorie funzionali nazionali:

• residenziale;
• turistico-ricettiva;
• produttiva e direzionale;
• commerciale;
• rurale.

Nel Comune di Roma, l’art. 7 del Piano Regolatore Generale individua le seguenti destinazioni d’uso principali:

• Abitative
• Commerciali
• Servizi
• Turistico-ricettive
• Produttive
• Parcheggi non pertinenziali

All’interno di ciascuna funzione sono poi individuati usi specifici. Tra i servizi, ad esempio, il PRG comprende gli uffici e gli studi professionali, l’artigianato di servizio, i servizi alle persone, gli esercizi di somministrazione e altre attività.

Le destinazioni d’uso appartenenti alla stessa categoria sono considerate omogenee; pertanto il passaggio tra usi della stessa categoria (ad esempio da direzionale privato a studio professionale o artigianato di servizio) non costituisce un cambio di destinazione d’uso urbanisticamente rilevante.

Ad ogni destinazione urbanistica vengono associate specifiche categorie catastali, utilizzate per determinare la rendita catastale dell’immobile.

Differenza tra destinazione urbanistica e categoria catastale

La destinazione urbanistica e la categoria catastale sono collegate, ma non coincidono.

La destinazione urbanistica deriva dai titoli edilizi e dalla disciplina urbanistica applicabile all’immobile. Stabilisce quale uso sia legittimo sotto il profilo edilizio.

La categoria catastale è invece utilizzata dall’Agenzia delle Entrate per classificare l’immobile e determinarne la rendita. Alcuni esempi comuni sono:

• A/2: abitazioni di tipo civile;
• A/10: uffici e studi privati;
• C/1: negozi e botteghe;
• C/2: magazzini e locali di deposito;
• C/3: laboratori per arti e mestieri;
• C/6: autorimesse.

Una planimetria catastale o una categoria catastale aggiornata non sostituiscono il titolo edilizio. Prima deve essere verificata la legittimità urbanistica della nuova destinazione e soltanto successivamente, quando necessario, viene presentata la variazione catastale.

Lo stesso PRG di Roma stabilisce che la destinazione legittimamente in atto è, in primo luogo, quella risultante dal titolo abilitativo della costruzione. La documentazione catastale assume un ruolo integrativo soprattutto quando non sia disponibile il titolo originario.

Cambio di destinazione d’uso: quando è necessario?

Il cambio è necessario quando l’utilizzo che si intende attribuire all’immobile non corrisponde alla destinazione urbanisticamente legittima.

I casi più frequenti sono:

Un caso frequente è il passaggio da ufficio ad abitazione (da A/10 a A/2). Gli immobili destinati ad ufficio hanno spesso una rendita catastale più elevata rispetto alle abitazioni e comportano quindi una tassazione più alta.

Un altro esempio comune è la trasformazione da commerciale ad artigianale o viceversa (da C/1 a C/3).

Il cambio di destinazione d’uso è disciplinato dall’art. 23-ter del DPR 380/01, che distingue tra:

• cambi di destinazione all’interno della stessa categoria funzionale
• cambi tra categorie funzionali diverse

Le principali categorie funzionali individuate dalla normativa nazionale (art. 23-ter DPR 380/01) sono:

• residenziale
• turistico-ricettiva
• produttiva e direzionale
• commerciale
• rurale

Per le singole unità immobiliari, la disciplina nazionale introdotta con il decreto Salva Casa ha semplificato sia i cambi interni alla stessa categoria sia, in determinate zone, quelli tra categorie diverse. Restano comunque necessarie le verifiche relative alle normative di settore, alle condizioni comunali, ai vincoli e alle caratteristiche concrete dell’immobile.

➡️ Nel Comune di Roma il cambio di destinazione d’uso non è necessario quando i nuovi usi non eccedono complessivamente il 25% della SUL dell’unità immobiliare.

Quando è possibile il cambio di destinazione d’uso a Roma?

La possibilità di effettuare il cambio deve essere verificata caso per caso. Non è sufficiente che altri immobili dello stesso edificio siano già utilizzati con la destinazione desiderata. Il tecnico deve controllare almeno:

• lo stato legittimo dell’immobile;
• il sistema e il tessuto del Piano Regolatore in cui ricade;
• gli usi ammessi dalle relative Norme Tecniche di Attuazione;
• la zona territoriale omogenea;
• l’eventuale appartenenza alla Città Storica;
• la presenza dell’immobile nella Carta per la Qualità;
• i vincoli paesaggistici, culturali, archeologici o ambientali;
• i requisiti igienico-sanitari;
• le altezze interne;
• la superficie e la distribuzione dei locali;
• i rapporti aeroilluminanti;
• la salubrità e l’eventuale posizione rispetto al terreno;
• l’accessibilità e l’eliminazione delle barriere architettoniche;
• la sicurezza degli impianti;
• gli aspetti strutturali e sismici;
• la disciplina acustica;
• la necessità di standard urbanistici, parcheggi o contributi.

La verifica deve partire dal titolo edilizio originario e dagli eventuali titoli successivi, non dalla sola planimetria catastale. Roma Capitale indica espressamente che la fattibilità deve essere ricercata nelle norme generali del PRG e nella disciplina specifica del tessuto urbanistico nel quale si trova l’immobile.

Cambio di destinazione d’uso con o senza opere

Il mutamento può avvenire:

Senza opere

Si ha cambio senza opere quando non sono necessari interventi edilizi oppure quando vengono eseguite soltanto attività rientranti nell’edilizia libera.

Anche in assenza di lavori, tuttavia, la modifica dell’uso può richiedere una pratica. L’art. 23-ter prevede, per le fattispecie semplificate relative alla singola unità immobiliare, la presentazione di una segnalazione certificata.

Con opere

Si ha cambio con opere quando la trasformazione richiede interventi edilizi, come:

• modifica della distribuzione interna;
• realizzazione o spostamento di servizi igienici;
• installazione o adeguamento degli impianti;
• apertura o modifica di finestre;
• interventi sulle strutture;
• modifica dei prospetti;
• lavori per l’accessibilità;
• interventi di ristrutturazione edilizia.

Ripristino della destinazione d’uso

Il ripristino della destinazione d’uso riguarda gli immobili progettati per una determinata funzione ma che nel tempo sono stati utilizzati con una destinazione diversa.

Ad esempio, un immobile costruito come abitazione può essere stato successivamente utilizzato come ufficio. Quando si intende ripristinare la destinazione originaria e non sono necessarie opere edilizie rilevanti, è possibile procedere tramite CILA.

In questa situazione generalmente non è richiesto il pagamento di oneri urbanistici al Comune di Roma, salvo casi particolari.

Il ripristino della destinazione d’uso originaria è sempre ammesso, salvo casistiche particolari in cui il cambio di destinazione effettuato successivamente abbia comportato la realizzazione di un organismo edilizio del tutto differente da quello originario.

Quando è possibile? Costi e tempi

Il cambio di destinazione d’uso richiede sempre una verifica preliminare di fattibilità urbanistica. Preliminarmente è necessario verificare:

• la destinazione d’uso originaria tramite accesso agli atti al progetto di costruzione, licenza, agibilità e titoli edilizi successivi se presenti;
• rilievo dell’immobile
• verifica dello stato legittimo

Successivamente occorre uno studio di fattibilità finalizzato a verificare:

• compatibilità con le Norme Tecniche di Attuazione del Piano Regolatore Generale di Roma Capitale
• presenza della destinazione richiesta nel tessuto urbanistico
• rapporti aero-illuminanti
• altezze interne
• requisiti degli impianti
• requisiti igienico-sanitari
• eventuale richiesta di pareri
• calcolo oneri e monetizzazione standard urbanistici non reperiti

Uno dei casi più frequenti riguarda il cambio da ufficio ad abitazione, che richiede la verifica dei requisiti minimi abitativi, della quota del pavimento rispetto al terreno e del tessuto di PRG.

Esempi di cambi di destinazione d’uso più frequenti

• da A/10 a A/2
• da A/2 a A/10
• da C/1 a A/2
• da A/2 a C/1

In questi casi si tratta generalmente di cambio di destinazione d’uso urbanisticamente rilevante.

La pratica edilizia richiesta è normalmente SCIA, oppure Permesso di Costruire o SCIA in alternativa a Permesso di Costruire quando si ricade in zona A, ovvero il centro storico e alcune zone del Comune di Roma.

Oneri e standard urbanistici

La disciplina nazionale oggi prevede, per determinati cambi tra categorie funzionali riguardanti una singola unità immobiliare nelle zone A, B e C o equipollenti, l’esclusione dall’obbligo di reperire ulteriori aree per servizi e parcheggi.

Per queste fattispecie non sono inoltre dovuti gli oneri di urbanizzazione primaria, mentre restano dovuti, nei limiti previsti dalla legislazione regionale, gli oneri di urbanizzazione secondaria.

Il cambio d’uso può comportare il pagamento di:

• contributo di costruzione
• oneri di urbanizzazione secondaria
• eventuale monetizzazione degli standard urbanistici

Ad esempio, nel passaggio da ufficio ad abitazione la dotazione di servizi e verde richiesta è maggiore. Gli standard non reperibili devono essere corrisposti mediante monetizzazione al Comune di Roma.

Tempi della pratica

Una pratica semplice, relativa a un immobile con documentazione completa e privo di vincoli, può essere predisposta in alcune settimane. I tempi possono aumentare sensibilmente quando occorre ricostruire lo stato legittimo, definire pratiche pregresse, acquisire pareri o realizzare lavori importanti.

Domande frequenti

Basta cambiare la categoria catastale per modificare la destinazione d’uso?

No. Il Catasto ha principalmente finalità fiscali e non sostituisce il titolo edilizio. Prima deve essere verificata e regolarizzata la destinazione urbanistica; successivamente viene presentata la variazione catastale.

Un immobile A/10 può diventare abitazione?

Può diventarlo soltanto quando l’uso abitativo è ammesso e l’immobile possiede tutti i requisiti urbanistici, edilizi, igienico-sanitari e impiantistici necessari.

Quanto costa il passaggio da A/10 ad A/2 a Roma?

Il costo dipende dalla verifica urbanistica, dalla pratica richiesta, dagli eventuali contributi, dai lavori e dall’aggiornamento catastale. Non può essere determinato in base alle sole categorie A/10 e A/2.

Un negozio C/1 può diventare abitazione?

La trasformazione è possibile soltanto se ammessa dal PRG e se il locale può essere adeguato a tutti i requisiti richiesti per l’uso abitativo.

Un magazzino C/2 può diventare casa?

Non automaticamente. Devono essere verificati soprattutto la legittimità urbanistica, l’altezza, l’illuminazione, la ventilazione, la salubrità e la posizione rispetto al terreno. Vi è poi la possibilità di verificare se si possa procedere con il recupero con Legge Regionale.

Il cambio può essere effettuato senza lavori?

Sì, in alcuni casi il mutamento non richiede opere edilizie. Ciò non significa però che non debba essere presentata alcuna pratica.

Quale pratica serve per il cambio d’uso a Roma?

Può essere richiesta una SCIA, una SCIA edilizia, una SCIA alternativa o un permesso di costruire. Il titolo dipende dalla tipologia di cambio, dalle opere e dalle caratteristiche dell’immobile.

Come si ripristina la destinazione originaria?

Quando la destinazione originaria risulta chiaramente dal titolo edilizio e l’intervento è riconducibile al restauro e risanamento conservativo leggero, a Roma può essere presentata una CILA, salvo opere soggette ad autorizzazione sismica.

Il cambio d’uso richiede una nuova agibilità?

Il tecnico deve verificare se la trasformazione incide sulle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico e conformità degli impianti, nonché se ricorrono i presupposti per una nuova segnalazione certificata di agibilità.

Devi verificare un cambio di destinazione d’uso a Roma?

Prima di acquistare, ristrutturare o utilizzare un immobile per una funzione diversa, è opportuno verificarne la fattibilità urbanistica.

Il nostro studio può occuparsi di:

• accesso agli atti;
• ricostruzione dello stato legittimo;
• rilievo dell’immobile;
• verifica del Piano Regolatore;
• controllo dei requisiti;
• valutazione preliminare dei costi e degli oneri;
• predisposizione della pratica edilizia;
• direzione dei lavori;
• aggiornamento catastale;
• eventuale agibilità.

Contattaci per richiedere una verifica di fattibilità.