Cambio di destinazione d’uso a Roma

La destinazione d’uso di un immobile caratterizza in modo univoco il suo utilizzo a livello urbanistico.

Tramite il cambio di destinazione d’uso si può variare la destinazione urbanistica dell’immobile e, conseguentemente, la categoria catastale e la rendita, modificando quindi la tipologia di utilizzo possibile.

Cos’è la destinazione d’uso di un immobile?

La destinazione d’uso di un immobile definisce il tipo di utilizzo del manufatto edilizio. In modo esemplificativo, tra le destinazioni urbanistiche più comuni troviamo quella residenziale, commerciale o produttiva.

Nel Comune di Roma, l’art. 7 del Piano Regolatore Generale individua le seguenti destinazioni d’uso principali:

• Abitative
• Commerciali
• Servizi
• Turistico-ricettive
• Produttive
• Parcheggi non pertinenziali

Le destinazioni d’uso appartenenti alla stessa categoria sono considerate omogenee; pertanto il passaggio tra usi della stessa categoria (ad esempio da direzionale privato a studio professionale o artigianato di servizio) non costituisce un cambio di destinazione d’uso urbanisticamente rilevante.

Ad ogni destinazione urbanistica vengono associate specifiche categorie catastali, utilizzate per determinare la rendita catastale dell’immobile.

Cambio di destinazione d’uso: quando è necessario?

Quando l’utilizzo che si intende fare di un immobile risulta incompatibile con la sua destinazione urbanistica, si rende necessario procedere al cambio di destinazione d’uso.

Un caso frequente è il passaggio da ufficio ad abitazione (da A/10 a A/2). Gli immobili destinati ad ufficio hanno spesso una rendita catastale più elevata rispetto alle abitazioni e comportano quindi una tassazione più alta.

Un altro esempio comune è la trasformazione da commerciale ad artigianale o viceversa.

Il cambio di destinazione d’uso è disciplinato dall’art. 23-ter del DPR 380/01, che distingue tra:

• cambi di destinazione all’interno della stessa categoria funzionale
• cambi tra categorie funzionali diverse

Le principali categorie funzionali individuate dalla normativa nazionale (art. 23-ter DPR 380/01) sono:

• residenziale
• turistico-ricettiva
• produttiva e direzionale
• commerciale
• rurale

Nel Comune di Roma il cambio di destinazione d’uso non è necessario quando i nuovi usi non eccedono complessivamente il 25% della SUL dell’unità immobiliare.

Ripristino della destinazione d’uso

Il ripristino della destinazione d’uso riguarda gli immobili progettati per una determinata funzione ma che nel tempo sono stati utilizzati con una destinazione diversa.

Ad esempio, un immobile costruito come abitazione può essere stato successivamente utilizzato come ufficio. Quando si intende ripristinare la destinazione originaria e non sono necessarie opere edilizie rilevanti, è possibile procedere tramite CILA.

In questa situazione generalmente non è richiesto il pagamento di oneri urbanistici al Comune di Roma, salvo casi particolari.

Quando è possibile? Costi e tempi

Il cambio di destinazione d’uso richiede sempre una verifica preliminare di fattibilità urbanistica. In particolare è necessario verificare:

• compatibilità con il Piano Regolatore Generale
• Norme Tecniche di Attuazione
• presenza della destinazione richiesta nel tessuto urbanistico
• rapporti aero-illuminanti
• altezze interne
• requisiti degli impianti
• requisiti igienico-sanitari

Uno dei casi più frequenti riguarda il cambio da ufficio ad abitazione, che richiede la verifica dei requisiti minimi abitativi, della quota del pavimento rispetto al terreno e del tessuto di PRG.

Esempi di cambi di destinazione d’uso più frequenti

• da A/10 a A/2
• da A/2 a A/10
• da C/1 a A/2
• da A/2 a C/1

In questi casi si tratta generalmente di cambio di destinazione d’uso urbanisticamente rilevante.

La pratica edilizia richiesta è normalmente SCIA, oppure Permesso di Costruire o SCIA in alternativa a Permesso di Costruire quando si ricade in zona A, ovvero il centro storico e alcune zone del Comune di Roma.

Il cambio d’uso può comportare il pagamento di:

• contributo di costruzione
• oneri di urbanizzazione
• eventuale monetizzazione degli standard urbanistici

Ad esempio, nel passaggio da ufficio ad abitazione la dotazione di servizi e verde richiesta è maggiore. Gli standard non reperibili devono essere corrisposti al Comune di Roma.

Tempi della pratica

Le tempistiche dipendono dal tipo di titolo edilizio necessario e generalmente variano tra 30 e 60 giorni, in base alla complessità dell’intervento.