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Difformità urbanistica e difformità catastali: pratiche edilizie in sanatoria

Guida pratica alla sanatoria edilizia – Roma e Lazio

La difformità urbanistica di un immobile è una situazione molto comune, spesso scoperta solo in occasione della vendita, di una successione, di una richiesta di mutuo o dell’avvio di lavori di ristrutturazione.

Le difformità possono:

essere presenti fin dalla costruzione;
derivare da lavori eseguiti senza autorizzazione;
dipendere dal mancato aggiornamento catastale dopo interventi regolarmente autorizzati.

In molti casi, se non vengono regolarizzate, le difformità possono portare alla nullità dell’atto di compravendita o al blocco della pratica notarile.

Difformità catastale e difformità urbanistica: qual è la differenza?

Su questo tema c’è spesso molta confusione. La distinzione è fondamentale.

Difformità catastale

La planimetria catastale rappresenta (o dovrebbe rappresentare) lo stato dei luoghi dell’immobile.
Può capitare che, a seguito di lavori edilizi legittimamente autorizzati, il catasto non sia stato aggiornato.

In questo caso:

non esiste un abuso edilizio;
è sufficiente presentare una variazione catastale (DOCFA);
la difformità catastale viene sanata.

Difformità urbanistica

Si parla invece di difformità urbanistica quando lo stato dell’immobile non coincide con lo stato legittimo, cioè con:

l’ultimo titolo edilizio depositato;
oppure, in assenza di ristrutturazioni, con il progetto originario approvato.

⚠️ Aggiornare il catasto non basta
Il catasto ha valore fiscale, non urbanistico: prevale sempre il titolo edilizio.
Un immobile può essere conforme catastalmente ma abusivo dal punto di vista urbanistico.

Nel Comune di Roma, ad esempio, è frequente riscontrare varianti in corso d’opera mai depositate, risalenti anche all’epoca della costruzione.

Quando è necessario richiedere una pratica a sanatoria?

È necessaria una sanatoria edilizia quando:

i lavori sono stati eseguiti in assenza di titolo;
l’intervento è difforme dal progetto approvato;
lo stato di fatto non corrisponde allo stato legittimo dell’immobile.

La sanatoria è quasi sempre indispensabile in caso di:

vendita;
mutuo;
cambio di destinazione d’uso;
nuove ristrutturazioni.

Perché la verifica della conformità urbanistica e catastale è fondamentale prima di vendere o ristrutturare un immobile

Un immobile non conforme urbanisticamente:

può bloccare il rogito notarile;
può impedire l’ottenimento del mutuo;
espone il venditore a responsabilità contrattuali;
impedisce l’ottenimento di bonus edilizi in caso di ristrutturazione.

La verifica preventiva consente di:

individuare le difformità;
scegliere la strategia corretta (sanatoria o ripristino);
evitare contestazioni future.

Tipologie di difformità urbanistiche

Il DPR 380/01 distingue le difformità in base alla loro gravità:

assenza di titolo o totale difformità;
ristrutturazione edilizia senza permesso;
parziale difformità dal titolo edilizio;
variazioni essenziali rispetto al progetto approvato.

La qualificazione della difformità è il passaggio più delicato, perché determina:

se l’intervento è sanabile;
quale procedura utilizzare;
se è richiesta la doppia conformità o la conformità “asimmetrica”.

Quale pratica a sanatoria presentare?

CILA in sanatoria

È utilizzabile quando le opere:

riguardano solo la distribuzione interna;

non incidono su strutture, prospetti, volume o sagoma.

Esempi tipici:

spostamento o demolizione di tramezzi;

diversa distribuzione degli ambienti;

modifiche a bagni e cucine.

SCIA in sanatoria

È necessaria per:

interventi strutturali;

ristrutturazioni edilizie “leggere”;

modifiche ai prospetti che non comportano aumento di volume.

Accertamento di conformità (artt. 36 e 36 bis DPR 380/01)

Si applica nei casi di:

assenza di titolo edilizio;

totale difformità dal permesso a costruire o dalla scia in alternativa a permesso di costruire;

parziali difformità;

interventi eseguiti in assenza di scia;

Nei primi due casi è richiesta la doppia conformità, cioè:

conformità alla normativa vigente al momento della realizzazione;

conformità alla normativa vigente al momento della domanda.

Nei secondi due casi si applica la conformità asimmetrica:

conformità urbanistica alla normativa attuale;

conformità edilizia ai requisiti vigenti all’epoca dei lavori.

Il Comune può richiedere opere di adeguamento prima della chiusura del procedimento.

È possibile evitare una pratica in sanatoria?

In alcuni casi sì.

Non è necessaria la presentazione di una pratica in sanatoria se gli interventi rientrano tra le tolleranze costruttive di cui all’art. 34-bis del DPR 380/01 ovvero scostamenti di modesta entità tra il progetto approvato e lo stato di fatto dell’immobile.

Rientrano tra le tolleranze costruttive anche:

irregolarità geometriche delle murature e delle strutture secondarie;
errori di rappresentazione grafica negli elaborati progettuali;
diversa collocazione di elementi non strutturali;
mancata rappresentazione di elementi accessori o secondari;

Un altro caso in cui non è necessario presentare una pratica edilizia in sanatoria è novellato nell’art. 34-ter comma 4 ovvero trattasi delle “parziali difformità, realizzate durante l'esecuzione dei lavori oggetto di un titolo abilitativo, accertate all'esito di sopralluogo o ispezione dai funzionari incaricati di effettuare verifiche di conformità edilizia, rispetto alle quali non sia seguito un ordine di demolizione o di riduzione in pristino e sia stata rilasciata la certificazione di abitabilità o di agibilità”.

E’ possibile inoltre, quando tecnicamente realizzabile, evitare la sanatoria urbanistica:

ripristinare lo stato legittimo dell’immobile;
demolire o rimuovere le opere abusive;
eliminare completamente la difformità.

⚠️ Questa soluzione va valutata attentamente perché:

non sempre è tecnicamente possibile;
può essere più costosa della sanatoria;

può incidere sulla funzionalità dell’immobile.

FAQ – Domande frequenti sulla difformità urbanistica

È possibile vendere un immobile con difformità urbanistica?
No, salvo casi molto limitati. In genere l’immobile deve essere urbanisticamente conforme o sanato prima del rogito.

Se il catasto è conforme, l’immobile è regolare?
No. La conformità catastale non sostituisce quella urbanistica.

La CILA in sanatoria è sempre sufficiente?
No. È utilizzabile solo per opere interne non strutturali.

Cos’è lo stato legittimo dell’immobile?
È lo stato dell’immobile risultante dall’ultimo titolo edilizio valido o dai titoli successivi che ne hanno modificato legittimamente la consistenza.

Le difformità risalenti a molti anni fa sono sanabili?
Dipende dal tipo di difformità e dalla normativa vigente. Molti casi richiedono un accertamento di conformità.

La banca concede il mutuo su un immobile difforme?
Di norma no. Le difformità urbanistiche bloccano la perizia bancaria.

Approfondimento normativo: tipologie di difformità urbanistiche in base al DPR 380/01:

Art. 31 (L) - Interventi eseguiti in assenza di permesso di costruire, in totale difformità o con variazioni essenziali”

Art. 33 (L) - Interventi di ristrutturazione edilizia in assenza di permesso di costruire o in totale difformità

Art. 34 (L) - Interventi eseguiti in parziale difformità dal permesso di costruire

Secondo l’art. 32 le variazioni essenziali sono determinate dalle Regioni tenuto conto che “l'essenzialità ricorre esclusivamente quando si verifica una o più delle seguenti condizioni:

a) mutamento della destinazione d'uso che implichi variazione degli standards previsti dal decreto ministeriale 2 aprile 1968, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 97 del 16 aprile 1968;
b) aumento consistente della cubatura o della superficie di solaio da valutare in relazione al progetto approvato;
c) modifiche sostanziali di parametri urbanistico-edilizi del progetto approvato ovvero della localizzazione dell'edificio sull'area di pertinenza;
d) mutamento delle caratteristiche dell'intervento edilizio assentito;
e) violazione delle norme vigenti in materia di edilizia antisismica, quando non attenga a fatti procedurali.

Non possono ritenersi comunque variazioni essenziali quelle che incidono sulla entità delle cubature accessorie, sui volumi tecnici e sulla distribuzione interna delle singole unità abitative.”

La legge Regionale 15/08 definisce le variazioni essenziali nel Comune di Roma e nel territorio del Lazio come segue:

“costituiscono variazioni essenziali al progetto approvato le opere eseguite abusivamente quando si verifichi una o più delle seguenti condizioni:
a) mutamento della destinazione d’uso che implichi variazione degli standard previsti dal d.m. lavori pubblici 2 aprile 1968;
b) mutamento delle destinazioni d’uso, con o senza opere a ciò preordinate, quando per lo stesso è richiesto, ai sensi dell’articolo 7, terzo comma, della l.r. 36/1987, il permesso di costruire;
c) aumento superiore al 15 (5a) per cento del volume o della superficie lorda complessiva del fabbricato;
d) modifica dell’altezza quando, rispetto al progetto approvato, questa sia superiore a metri 1,5 per edifici fino a quattro piani e al 10 per cento per gli edifici oltre i quattro piani, sempre che rimanga inalterato il numero dei piani;(5b)
e) modifica della sagoma quando la sovrapposizione di quella autorizzata, rispetto a quella realizzata in variante, dia un’area oggetto di variazione, in debordamento od in rientranza, superiore al 15 (5c) per cento della sagoma stessa;
f) modifica della localizzazione quando la sovrapposizione della sagoma a terra dell’edificio autorizzato e di quello realizzato, per effetto di rotazione o traslazione di questo, sia inferiore al 50 per cento;
g) mutamento delle caratteristiche dell’intervento edilizio assentito in relazione alla classificazione dell’articolo 3 del d.p.r. 380/2001 e successive modifiche ad esclusione di quelli che ricadono nel comma 1, lettere a) e b), dello stesso articolo;(5d)
h) violazione delle norme vigenti in materia di edilizia antisismica quando non attenga a fatti procedurali.

2. La modifica della localizzazione del fabbricato non è comunque considerata variazione essenziale quando, a prescindere dai limiti stabiliti nel comma 1, lettera f), rimangono invariate le destinazioni d’uso, non aumentino l’altezza della costruzione, il volume o le superfici lorde assentite e sempre che la nuova localizzazione non contrasti con leggi, norme e regolamenti.(5e)

3. Non possono ritenersi comunque variazioni essenziali quelle che incidono sulla entità delle cubature accessorie, sui volumi tecnici e sulla distribuzione interna delle singole unità abitative.

4. Gli interventi di cui al comma 1, effettuati su immobili sottoposti a vincolo storico, artistico, architettonico, archeologico, paesistico ambientale ed idrogeologico, nonché su immobili ricadenti in aree naturali protette nazionali e regionali, sono considerati in totale difformità dal titolo abilitativo.(5f)

4 bis. Le tolleranze costruttive di cui all’articolo 34 bis del d.p.r. 380/2001 e successive modifiche non rientrano in ogni caso tra le variazioni essenziali.”

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