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CILA in sanatoria a Roma: guida completa
Cos’è la CILA in sanatoria
La CILA in sanatoria è una pratica edilizia che consente di regolarizzare presso il Comune interventi di manutenzione straordinaria o di restauro e risanamento conservativo leggero eseguiti senza aver presentato la Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata (CILA) prima dell’avvio dei lavori.
A Roma, la CILA in sanatoria viene presentata tramite il SUET – Sportello Unico per l’Edilizia Telematico ed è una procedura relativamente semplice, purché le opere realizzate siano conformi alla normativa urbanistica ed edilizia vigente.
Quali interventi si possono sanare con la CILA in sanatoria
Manutenzione straordinaria (art. 3, comma 1, lett. b – DPR 380/01)
Secondo il Testo Unico dell’Edilizia, rientrano nella manutenzione straordinaria:
- opere di rinnovo o sostituzione di parti non strutturali dell’edificio;
- realizzazione o integrazione dei servizi igienico-sanitari e tecnologici;
- frazionamento o accorpamento di unità immobiliari, anche con variazione delle superfici;
- Demolizione e/o nuova costruzione di tramezzi, spostamento porte interne, realizzazione nuovi vani o ampliamento di vani esistenti;
Queste opere possono essere sanate se realizzate in assenza di CILA o di precedente titolo edilizio (ex DIA).
Restauro e risanamento conservativo leggero (art. 3, comma 1, lett. c – DPR 380/01)
Rientrano in questa categoria gli interventi finalizzati a:
- conservare l’organismo edilizio;
- migliorarne la funzionalità nel rispetto degli elementi tipologici, formali e strutturali;
- consolidare, ripristinare o rinnovare elementi costitutivi dell’edificio;
- inserire impianti e servizi necessari all’uso;
- eliminare elementi estranei all’organismo edilizio;
- sostituzione dei manti di copertura se con modifica caratteristiche diverse rispetto a quelli preesistenti;
- istallazione di ringhiere o realizzazione di parapetti a protezione di lastrici o terrazzi;
- realizzazione di soppalchi non praticabili;
- ripristino dell'unità immobiliare alle sue caratteristiche originarie;
- ripristino della destinazione d'uso originaria
Quando è necessario presentare una CILA in sanatoria – esempi pratici
La CILA in sanatoria è necessaria quando i lavori sono già stati eseguiti senza comunicazione preventiva. Alcuni esempi frequenti a Roma:
- demolizione o spostamento di tramezzi interni non portanti;
- realizzazione di un open space;
- costruzione di un nuovo bagno;
- diversa distribuzione interna degli ambienti;
- frazionamento di un appartamento in due unità;
- fusione di due unità immobiliari.
In tutti questi casi, se non è stato depositato alcun progetto prima dell’inizio dei lavori, è possibile regolarizzare l’immobile tramite CILA in sanatoria.
Come presentare la CILA in sanatoria a Roma
Procedura
Il deposito della cila in sanatoria è attualmente solo telematico, e deve avvenire tramite gli appositi portali dedicati sul sito del Comune di appartenenza, nel Comune di Roma il deposito avviene tramite piattaforma SUET.
L'avente diritto, ovvero proprietario, comproprietario, locatario, procuratore speciale, etc deve inviare la pratica, debitamente già compilata dal tecnico, tramite il SUET a seguito di accesso con credenziali SPID.
I documenti necessari per l'invio sono:
- lettera d'incarico al professionista e documento d'identità;
- tavola di progetto firmata dal tecnico ante e post operam;
- Relazione tecnica asseverata;
- eventuale relazione sulle tolleranze costruttive e/o esecutive;
- Ricevuta di pagamento dei diritti di segreteria e della sanzione tramite circuito PagoPa;
- Eventuale trasmissione della ricevuta di aggiornamento catastale.
Costi della CILA in sanatoria a Roma
- Diritti di segreteria:
I costi amministrativi attualmente previsti sono:
€ 291,24 → Progetti con superficie lorda fino a 200 mq
€ 349,24 → Progetti con superficie lorda fino a 500 mq
€ 697,24 → Progetti con superficie lorda fino a 1000 mq
€ 1045,24 → Progetti con superficie lorda oltre 1000 mq
- Sanzione pari ad Euro 1000.00;
- Euro 70.00 per l'aggiornamento eventuale della planimetria catastale.
- rilievo dell’immobile;
- verifica dello stato legittimo;
- redazione delle tavole grafiche;
- asseverazione di conformità edilizia, urbanistica e igienico-sanitaria;
- gestione della pratica SUET;
- aggiornamento planimetria catastale se necessario.
Tempi di presentazione
In media, i tempi per la preparazione e l’invio della CILA in sanatoria sono di circa 10 giorni lavorativi dal momento del reperimento della documentazione necessaria per la verifica dello stato legittimo, salvo casi complessi o necessità di integrazioni.
A questi importi va aggiunta la parcella del tecnico, che comprende:
Verifica dello stato legittimo dell’immobile
Prima di procedere con una CILA in sanatoria, è fondamentale effettuare la verifica dello stato legittimo dell’immobile, così come definito dall’art. 9-bis del DPR 380/01.
Lo stato legittimo consiste nella conformità urbanistica ed edilizia dell’immobile prima dell’esecuzione degli interventi non comunicati, verificando che:
- l’immobile sia stato realizzato con un titolo edilizio valido;
- eventuali precedenti modifiche siano state regolarmente autorizzate o sanate;
- lo stato dei luoghi antecedente ai lavori abusivi corrisponda ai progetti depositati in Comune.
Il tecnico incaricato effettua l’analisi di:
- licenza edilizia, concessione o permesso di costruire;
- eventuali pratiche edilizie successive;
- planimetrie catastali storiche;
- conformità tra stato di fatto, titoli edilizi e catasto.
⚠️ Se l’immobile presenta ulteriori difformità rispetto agli interventi realizzati e non comunicati è necessario verificare la possibilità di regolarizzazione delle difformità urbanistiche.
CILA in sanatoria e vendita dell’immobile
La CILA in sanatoria è un passaggio spesso indispensabile in caso di vendita di un immobile a Roma.
Durante una compravendita, infatti:
- il notaio richiede la conformità urbanistica e catastale;
- l’acquirente (o la banca) verifica la corrispondenza tra stato di fatto e documentazione;
- eventuali difformità interne possono bloccare il rogito o l’erogazione del mutuo.
Sanare le opere interne prima della vendita consente di:
- evitare ritardi o sospensioni dell’atto notarile;
- tutelare venditore e acquirente;
- aumentare il valore commerciale dell’immobile;
- ridurre il rischio di contestazioni post-vendita.
In molti casi, la CILA in sanatoria viene richiesta direttamente dal notaio o dal tecnico dell’acquirente come condizione per procedere al rogito.
Perché regolarizzare l’immobile
Sanare un abuso edilizio tramite CILA in sanatoria è fondamentale per:
- vendere o acquistare un immobile senza problemi notarili;
- accedere a mutui e finanziamenti;
- evitare sanzioni più gravi;
- rendere l’immobile conforme allo stato di fatto.
FAQ – CILA in sanatoria a Roma
La CILA in sanatoria è sempre possibile?
No. È possibile solo se gli interventi sono conformi alla normativa urbanistica ed edilizia vigente e se l’immobile era legittimo prima dei lavori.
La CILA in sanatoria blocca la vendita di un immobile?
No, anzi: è spesso necessaria per poter vendere. Senza regolarizzazione il rogito può essere sospeso.
È obbligatorio aggiornare il catasto?
Qualora l'intervento abbia comportato variazione della planimetria, sì. L’aggiornamento catastale è parte integrante della pratica di sanatoria.
Quanto tempo serve per sanare un abuso con CILA?
In media circa 10 giorni lavorativi, salvo casi complessi.
La CILA in sanatoria vale anche per frazionamenti?
Sì, se non viene modificata la volumetria complessiva e la destinazione d’uso resta invariata.
Serve il consenso del condominio?
No, se le opere riguardano esclusivamente parti interne dell’unità immobiliare.
Assistenza per CILA in sanatoria a Roma
Il nostro studio tecnico opera a Roma e provincia e si occupa di:
- verifiche di conformità;
- pratiche CILA e CILA in sanatoria;
- aggiornamenti catastali;
- assistenza completa fino alla regolarizzazione dell’immobile.
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