Cosa fare quando il proprio immobile è difforme urbanisticamente?
Possono esserci vari tipi di difformità in un immobile, può esserci sempre stata dal momento della costruzione oppure essere dovuta alla mancata autorizzazione di lavori di ristrutturazione oppure ancora, al mancato aggiornamento della planimetria catastale. Il problema il più delle volte si pone nel caso di vendita dell'immobile, in cui è necessario sanare tutte le difformità pena la nullità dei contratti di compravendita.
In quali casi richiedere una pratica a sanatoria?
Che differenza c'è tra difformità catastale e urbanistica? E perchè non è sufficiente variare solo la planimetria catastale ma bisogna presentare una pratica a sanatoria?
Difformità: catastale o urbanistica?
Spesso su questo aspetto c'è molta confusione per non addetti ai lavori, quindi spiegheremo in maniera semplice la differenza tra ciò che è "catastale" e ciò che è "urbanistico".
La planimetria catastale raffigura (o dovrebbe raffigurare quando non aggiornata) lo stato dei luoghi di un immobile. E' possibile che a seguito di un intervento edilizio non sia stata variata in catasto la planimetria catastale, e se l'intervento stesso era legittimo (ovvero autorizzato secondo normativa edilizia), sarà sufficiente inviare in catasto la nuova planimetria catastale. Per saperne di più leggi pratiche catastali. La difformità catastale sarà dunque sanata.
Ci troviamo di fronte ad una difformità urbanistica (e magari di conseguenza quindi anche catastale) quando lo stato dei luoghi è difforme dallo stato dei luoghi legittimato ovvero dall'ultimo progetto edilizio depositato e nel caso in cui non ci siano state ristrutturazioni, dal progetto approvato di costruzione del fabbricato (vai all'archivio progetti del Comune di Roma). Purtroppo nel Comune di Roma non è raro che in corso d'opera non venissero comunicate le varianti al progetto approvato e quindi ci si trovi ad oggi a dover sanare difformità urbanistiche risalenti all'epoca della costruzione. In questo caso che la planimetria catastale sia conforme non risolve il problema, perchè vale sempre e solo il titolo urbanistico autorizzativo.
Che tipo di pratica a sanatoria depositare? Cila in sanatoria? Scia in sanatoria? Accertamento di conformità?
Cila in sanatoria, scia in sanatoria e accertamento di conformità sono le comuni pratiche da richiedere per poter eliminare le difformità urbanistiche e aggiornare la situazione dell'immobile al catasto. La cila a sanatoria si rende necessaria quando i lavori effettuati hanno interessato le sole murature interne non apportando modifiche ai prospetti, alla volumetria e sagoma dell'immobile. Gli interventi di tipo strutturale e interventi di ristrutturazione edilizia leggera sono sanabili tramite scia in sanatoria. Esiste inoltre e si applica molto spesso nei casi in cui le difformità urbanistiche risalgano a varianti di progetto non depositate l'accertamento di conformità. Un esempio semplice può essere una finestra non rappresenta o spostata oppure mai realizzata. Esiste una casistica molto ampia di cui in tale sede non si darà trattazione.
E' possibile evitare una pratica a sanatoria?
Si può vagliare anche questa ipotesi in alcuni casi e quando tecnicamente realizzabile per evitare le pratiche descritte nei paragrafi superiori: è necessario ripristinare lo stato dei luoghi allo stato legittimato, ovvero demolire/ricostruire ciò è stato oggetto di ristrutturazione o variazione ed eliminando l'abuso.
Le pratiche in sanatoria in dettaglio
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