Le varianti ante 1977 possono rappresentare una possibilità di regolarizzazione per gli immobili che risultano più grandi, con una sagoma diversa o comunque non perfettamente corrispondenti al progetto autorizzato.
L’art. 34-ter del DPR 380/2001 consente, in determinate condizioni, di regolarizzare le modifiche realizzate durante la costruzione degli edifici autorizzati prima della legge Bucalossi. Non si tratta, però, di una sanatoria automatica: occorre dimostrare che le opere siano effettivamente riconducibili a una variante in corso d’opera e che non abbiano determinato una variazione essenziale.
L’art. 34-ter del Testo Unico dell’Edilizia offre una particolare possibilità di regolarizzazione per alcune difformità realizzate durante la costruzione di edifici autorizzati prima della legge Bucalossi. La procedura, però, non è automatica e richiede una verifica complessiva dell’intero fabbricato.
Cosa sono le varianti ante 1977
Può accadere, soprattutto negli edifici costruiti tra gli anni Cinquanta e Settanta, che un appartamento risulti più grande rispetto al progetto depositato in Comune, oppure presenti una diversa sagoma, una parete esterna spostata.
Spesso queste difformità emergono soltanto in occasione di una compravendita, di una richiesta di mutuo, di una ristrutturazione o dell’accesso agli atti presso il Comune.
La presenza di una differenza rispetto al progetto non significa, però, che l’immobile possa essere automaticamente sanato. Occorre innanzitutto comprendere quando e come la modifica sia stata realizzata e stabilire se si tratti di una semplice tolleranza, di una parziale difformità oppure di una variazione essenziale.
Quando le varianti ante 1977 possono essere regolarizzate
L’art. 34-ter del DPR 380/2001 riguarda gli interventi realizzati come varianti in corso d’opera che costituiscono una parziale difformità rispetto a un titolo edilizio rilasciato prima dell’entrata in vigore della legge 28 gennaio 1977, n. 10, conosciuta come legge Bucalossi.
Per poter utilizzare questa procedura, le varianti ante 1977 devono essere state realizzate durante i lavori relativi al titolo edilizio originario e devono costituire una parziale difformità, non una variazione essenziale.
La norma tiene conto del fatto che, prima di tale legge, la disciplina delle varianti in corso d’opera non era definita come oggi e molte modifiche eseguite durante la costruzione non venivano formalizzate attraverso una specifica variante progettuale.
Il presupposto temporale riguarda principalmente la data del titolo edilizio originario, che deve essere anteriore alla legge Bucalossi. Secondo le linee di indirizzo del Ministero delle Infrastrutture, la variante può anche essere stata materialmente completata dopo il 30 gennaio 1977, purché sia riconducibile ai lavori eseguiti entro il periodo di validità del titolo originario.
Non è quindi sufficiente che l’edificio sia genericamente “vecchio”: occorre recuperare la licenza edilizia o il precedente titolo autorizzativo, gli elaborati grafici approvati e ogni eventuale documento relativo alla costruzione.
Deve trattarsi di una vera variante in corso d’opera
La difformità deve essere nata durante l’esecuzione dei lavori autorizzati e deve essere riconducibile al progetto originario. Non può essere utilizzato l’art. 34-ter per far rientrare nella costruzione iniziale opere realizzate autonomamente molti anni dopo, come la chiusura recente di un balcone, la costruzione di una veranda o l’ampliamento eseguito dal singolo proprietario.
Il confronto deve essere effettuato tra:
- il progetto legittimamente autorizzato;
- la configurazione dell’edificio realizzata durante i lavori;
- lo stato attuale dell’immobile.
L’esame non può essere limitato alla sola planimetria catastale o alla sola unità immobiliare. Il tecnico deve ricostruire il titolo originario e verificare complessivamente le differenze tra il fabbricato approvato e quello realizzato. Le linee ministeriali precisano, infatti, che la parziale difformità deve essere valutata in modo unitario e non frammentando artificiosamente le diverse modifiche.
La variante non deve essere essenziale
L’art. 34-ter può essere utilizzato soltanto quando le opere costituiscono una parziale difformità. Sono quindi escluse le modifiche che determinano un organismo edilizio completamente diverso o che assumono la natura di variazione essenziale.
Nel Lazio, e quindi anche a Roma, i criteri per stabilire quando una variante è essenziale sono contenuti nell’art. 17 della legge regionale n. 15/2008.
In particolare, può costituire variazione essenziale:
- un aumento superiore al 15% del volume o della superficie lorda complessiva del fabbricato;
- una modifica della sagoma superiore al 15%;
- una modifica rilevante dell’altezza;
- uno spostamento significativo della localizzazione dell’edificio;
- un cambio di destinazione d’uso che incida sugli standard urbanistici o richieda il permesso di costruire;
- il cambiamento della categoria dell’intervento edilizio autorizzato;
- una violazione sostanziale della normativa antisismica.
Il limite del 15% non deve essere verificato soltanto sull’appartamento interessato. La legge regionale fa riferimento al volume e alla superficie lorda complessiva del fabbricato. In un edificio condominiale è quindi necessario ricostruire il progetto e la consistenza dell’intero edificio, verificando anche le altre modifiche realizzate durante la costruzione.
È inoltre importante ricordare che essere al di sotto del 15% non rende automaticamente la variante non essenziale. Devono essere controllati anche la sagoma, l’altezza, la localizzazione, la destinazione d’uso, la tipologia dell’intervento e gli aspetti strutturali.
Cosa succede se altri condomini hanno realizzato ampliamenti
Negli edifici condominiali può accadere che, dopo la costruzione, singoli proprietari abbiano chiuso balconi, ampliato stanze o realizzato verande. Queste opere devono essere individuate e distinte dalla variante originaria dell’edificio.
Se gli ampliamenti successivi sono stati condonati, dovranno essere acquisiti i relativi titoli in sanatoria. Quando esistono domande di condono ancora pendenti, il loro contenuto e il loro stato procedurale devono essere verificati e, quando necessario, definiti prima di presentare nuove pratiche edilizie. Una semplice domanda pendente non dovrebbe essere descritta come equivalente a un condono già rilasciato. Anche le indicazioni operative di Roma Capitale prevedono, per numerosi interventi su immobili interessati da domande di condono, il preventivo perfezionamento della pratica pendente.
Come regolarizzare le varianti ante 1977 a Roma
Quando ricorrono tutti i presupposti, il proprietario o il responsabile dell’opera può procedere mediante la presentazione di una SCIA per la regolarizzazione ai sensi dell’art. 34-ter.
Il tecnico incaricato deve documentare l’epoca di realizzazione della variante attraverso atti e documenti attendibili, come fotografie, cartografie, documenti d’archivio, atti pubblici o privati di provenienza certa. Soltanto quando non sia possibile determinare l’epoca attraverso tali elementi, il tecnico può attestarla sotto la propria responsabilità, con le conseguenze previste in caso di dichiarazioni false o mendaci.
La modulistica di Roma Capitale contempla espressamente questa fattispecie e richiede l’indicazione del titolo originario, dell’epoca della variante, dei documenti utilizzati per provarla e dell’importo versato a titolo di oblazione, salvo eventuale conguaglio successivo.
Quanto costa la regolarizzazione con l’art. 34-ter
La regolarizzazione è subordinata al pagamento di un’oblazione calcolata, secondo le indicazioni ministeriali, applicando l’art. 36-bis, comma 5, lettera b), prima parte, del DPR 380/2001.
L’importo corrisponde al doppio dell’aumento del valore venale dell’immobile conseguente alle opere, entro un minimo di 1.032 euro e un massimo di 10.328 euro. La quantificazione è determinata dal responsabile del procedimento sulla base delle valutazioni relative all’incremento di valore dell’immobile, anche con il coinvolgimento degli uffici competenti dell’Agenzia delle Entrate.
In genere viene versato un importo iniziale al momento della presentazione della SCIA, che potrà essere successivamente integrato con il conguaglio determinato dall’amministrazione. Il pagamento integrale dell’oblazione è necessario per l’efficacia della regolarizzazione.
È necessaria la doppia conformità?
Uno degli aspetti più rilevanti di questa procedura è che, secondo le linee di indirizzo del Ministero delle Infrastrutture, per le varianti ante 1977 disciplinate dall’art. 34-ter non sarebbe richiesta la verifica della cosiddetta doppia conformità urbanistica ed edilizia prevista per le ordinarie sanatorie.
Il richiamo all’art. 36-bis riguarda principalmente gli aspetti procedurali, la disciplina paesaggistica e i termini del procedimento. Le linee ministeriali hanno però natura interpretativa e informativa, non vincolante, e la concreta applicazione deve essere verificata presso l’amministrazione competente.
Attenzione ai vincoli e agli aspetti strutturali
La SCIA prevista dall’art. 34-ter regolarizza gli aspetti edilizi, ma non sostituisce le autorizzazioni richieste dalle normative paesaggistiche, culturali, archeologiche, idrogeologiche o antisismiche.
A Roma questo controllo è particolarmente importante, considerata la presenza diffusa di vincoli e tutele. La legge regionale stabilisce inoltre che le opere riconducibili alle ipotesi di variazione essenziale, quando eseguite su determinati immobili vincolati, sono considerate in totale difformità.
Una possibilità importante, ma non una sanatoria automatica
L’art. 34-ter rappresenta una concreta opportunità per regolarizzare numerosi edifici storici realizzati con differenze rispetto ai progetti originari. Non si tratta, però, di un nuovo condono generalizzato.
Prima di presentare la SCIA è necessario svolgere un accesso completo agli atti, ricostruire il progetto autorizzato, eseguire il rilievo del fabbricato, verificare l’epoca delle opere, calcolare le percentuali previste dalla normativa regionale e accertare la presenza di eventuali vincoli, pratiche di condono o successive trasformazioni.
Il nostro studio assiste i proprietari nella ricostruzione dello stato legittimo, nella verifica delle difformità e nella valutazione della procedura edilizia più corretta per regolarizzare l’immobile.
