Il “decreto Salva casa” (D.L. 29 maggio 2024 n. 69, convertito con modificazioni dalla L. 24 luglio 2024 n. 105) interviene in modo profondo sul Testo Unico dell’edilizia (DPR 380/2001), con l’obiettivo di semplificare la regolarizzazione delle difformità urbanistiche e di semplificare i procedimenti.

Le Linee guida e circolare del MIT (Ministero Infrastrutture e Trasporti), pubblicate a inizio 2025, non cambiano la legge ma ne offrono una lettura ufficiale orientata all’uniformità applicativa, concentrandosi su stato legittimo degli immobili, mutamento di destinazione d’uso, regolarizzazione delle difformità edilizie e tolleranze costruttive, adeguamento degli standard edilizi e igienico-sanitari anche in merito alle trasformazioni del patrimonio edilizio esistente.

• Stato legittimo
  Definizione dei titoli necessari per la dimostrazione e legittimo affidamento del privato: se la P.A. ha già verificato i titoli edilizi precedentemente rilasciati. Tolleranze costruttive.
• Cambi di destinazione d’uso
  Nuova disciplina dei cambi di destinazione d’uso nell’art. 23-ter – sempre ammessi i cambi di destinazione d’uso “non urbanisticamente rilevanti”.
• Doppia conformità
  Nasce la conformità asimmetrica parallelamente al requisito della doppia conformità. Casi particolari nell’art. 34-ter relativo a difformità parziali.

Nuova disciplina anche delle tolleranze costruttive ed esecutive nell’art. 34-bis.

Il decreto amplia in modo significativo lo spazio delle tolleranze costruttive ed esecutive, cioè di quelle difformità minori che non costituiscono abuso, specialmente se insite nelle tecniche costruttive d’epoca.

In particolare:

• vengono riconosciute tolleranze anche oltre la soglia del 2%, per opere realizzate prima del 24 maggio 2024, quando siano dovute a limiti esecutivi e non a una volontà di eludere le norme;
• tali difformità, se rientranti nelle nuove soglie, non generano violazione edilizia e – in caso di vincolo paesaggistico – non richiedono autorizzazione paesaggistica.
  La circolare MIT dettaglia la distinzione tra tolleranze costruttive (errori di misura su altezze, distacchi, spessori, ecc.) e tolleranze esecutive (scostamenti tra progetto e costruito negli stessi parametri), e richiama i tecnici ad una attestazione responsabile di tali condizioni.

Nel seguito esaminiamo le principali modifiche e gli impiatti pratici:

1. Stato legittimo e catena dei titoli: la svolta sull’art. 9-bis

L’art. 9-bis viene riscritto su un punto chiave: come si ricostruisce lo stato legittimo.

Lo stato legittimo può ora essere ricostruito:

• a partire dal titolo originario che ha autorizzato la costruzione o legittimato la stessa, oppure
• a partire dall’ultimo titolo abilitativo che ha interessato l’intero immobile o l’intera unità immobiliare, a condizione che in quell’occasione il Comune abbia già verificato la regolarità dei titoli pregressi.
  Ai fini di questa ricostruzione devono essere considerati anche:
• titoli in sanatoria (artt. 34-ter, 36, 36-bis, 38),
• opere oggetto di sola sanzione pecuniaria (artt. 33, 34, 37, 38),
• opere eseguite in difformità dal titolo edilizio rientranti nelle tolleranze edilizie dell’art. 34-bis.
  La norma cerca di tutelare il legittimo affidamento del privato: se la P.A. ha rilasciato titoli edilizi sull’immobile, le eventuali difformità non rilevate in sede di rilascio del titolo stesso, non potranno essere contestate quali mancanza di stato legittimo dell’immobile.

Altra importante novità della modifica dell’art. 9-bis è la disgiunzione tra lo stato legittimo del fabbricato e della singola unità immobiliare sancito dal comma 1-ter.

1.1 Il contributo della circolare MIT

Le Linee guida MIT chiariscono che:

• la verifica dei titoli pregressi da parte del Comune può essere presunta se, nella modulistica dell’ultimo titolo, l’interessato ha indicato correttamente gli estremi dei titoli precedenti;
• il concetto di stato legittimo “a partire dall’ultimo titolo” non è una scorciatoia per coprire abusi rilevanti, ma un modo per stabilizzare situazioni consolidate in cui la P.A. ha già controllato (o avrebbe dovuto controllare) la catena dei titoli;
• la ricostruzione dello stato legittimo va fatta su base documentale e tecnica, valorizzando anche gli archivi non digitali e gli elementi di prova indiretta (titoli non reperibili, estremi mancanti, ecc.).
  “A titolo esemplificativo, se un’amministrazione è chiamata ad esprimersi sulla richiesta di rilascio di un titolo edilizio (T4) di modifica di un immobile x, interessato dopo il rilascio dell’originario T0 da tre successivi interventi di modifica, associati a corrispondenti titoli edilizi T1, T2 e T3, l’amministrazione potrà verificare se tra il titolo T3 e la documentazione progettuale presentata per il rilascio del titolo T4 siano intercorse situazioni di difformità che richiedono verifiche istruttorie integrative. Non potrà all’inverso sindacare situazioni di difformità astrattamente intercorse tra il rilascio del titolo T0 e T1 ovvero T1 e T2 o ancora T3 e T4, e che avrebbero consentito solo all’epoca di presentazione delle relative istanze di negare tali titoli.”.

Ne deriva che lo stato legittimo non è più solo un “puzzle infinito” da ricostruire partendo dall’origine, ma un percorso che può legittimamente partire dall’ultimo titolo completo e verificato.

2. Mutamento di destinazione d’uso: l’art. 23-ter dopo il Salva casa

2.1 La novella dell’art. 23-ter DPR 380/01

Il mutamento di destinazione d’uso diventa uno dei fulcri della riforma. Il Salva casa interviene sull’art. 23-ter, che oggi:

• conferma le categorie funzionali (residenziale, turistico-ricettiva, produttiva/direzionale, commerciale, rurale);
• chiarisce cosa si intende per mutamento d’uso “senza opere”:
  o quando non si eseguono lavori edilizi, oppure
  o quando le opere sono solo quelle rientranti in edilizia libera ex art. 6;
• introduce una disciplina molto più ampia e “liberalizzante” per:
  o il mutamento d’uso nella stessa categoria funzionale (comma 1-bis);
  o il mutamento d’uso tra categorie diverse, per singole unità in zone A, B, C (comma 1-ter e 1-quater), con particolare favor per i passaggi tra residenziale, turistico-ricettiva, produttiva-direzionale e commerciale.
  o Con il comma 1-quinquies vengono poi raccordati i titoli edilizi necessari (SCIA in caso di cambio d’uso senza opere; titolo corrispondente alle opere, negli altri casi).
  2.2 I chiarimenti MIT su “orizzontale” e “verticale”

La circolare MIT introduce due etichette pratiche:

• mutamento orizzontale: cambio d’uso all’interno della stessa categoria funzionale (es. da abitazione a studio professionale se entrambi ricadono nella medesima categoria, secondo la disciplina locale). È sempre consentito per la singola unità, nel rispetto delle norme di settore e fermo restando la possibilità per gli strumenti urbanistici comunali di fissare specifiche condizioni;
• mutamento verticale: cambio d’uso tra categorie diverse (es. da residenziale a turistico-ricettiva o commerciale) per singole unità in zone A, B, C DM 1444/1968. Anche questo è “sempre consentito”, ma:
  o restano possibili condizioni specifiche fissate dal Comune;
  o in tal caso il mutamento di destinazione d’uso non è assoggettato al reperimento di ulteriori aree per servizi di interesse generale, nè al vincolo della dotazione minima di parcheggi, fermo restando ove previsto dalla Legislazione Regionale il pagamento degli oneri di urbanizzazione secondaria.
  Le Linee guida insistono su un punto operativo fondamentale: le condizioni comunali devono essere esplicite e aggiornate dopo il Salva casa, non “estratte” in modo implicito da piani urbanistici antecedenti e quindi non coerenti con la nuova disciplina.
  Per quanto concerne invece il cambio di destinazione d’uso delle unità immobiliari posta al piano fuori terra o seminterrate dovrà farsi riferimento alla legislazione regionale che dovrà prevedere i casi in cui gli strumenti urbanistici comunali possano individuare specifiche zone ove possano applicarsi le semplificazioni statali.

1. Tolleranze, difformità e sanatoria: art. 34-bis, 34-ter, 36-bis, 37

Qui sta la parte forse più “rivoluzionaria” del Salva casa, soprattutto letta con la lente della circolare MIT.

3.1 Tolleranze costruttive ed esecutive (art. 34-bis)

Il decreto amplia in modo significativo lo spazio delle tolleranze costruttive ed esecutive, cioè di quelle difformità minori che non costituiscono abuso, specialmente se insite nelle tecniche costruttive d’epoca.

In particolare:

• vengono riconosciute tolleranze anche oltre la soglia del 2% fino al 6%, per opere realizzate prima del 24 maggio 2024, quando siano dovute a limiti esecutivi e non a una volontà di eludere le norme;
• tali difformità, se rientranti nelle nuove soglie, non generano violazione edilizia e – in caso di vincolo paesaggistico – non richiedono autorizzazione paesaggistica.
  La circolare MIT dettaglia la distinzione tra tolleranze costruttive (errori di misura su altezze, distacchi, spessori, ecc.) e tolleranze esecutive (scostamenti tra progetto e costruito negli stessi parametri), e richiama i tecnici ad una attestazione responsabile di tali condizioni.

3.2 Il nuovo art. 34-ter: parziali difformità

Il nuovo art. 34-ter disciplina i casi di interventi eseguiti in parziale difformità dal titolo, ante “Bucalossi” e i casi in cui le parziali difformità, eseguite in corso di costruzione, siano state accertate in sede di rilascio del certificato di agibilità. Quest’ultima costituisce una grande novità con numerosi campi di applicazione nella pratica quotidiana con riferimento alla mancata presentazione di varianti in corso d’opera da parte del costruttore.

Questo articolo dialoga sia con il sistema delle tolleranze sia con la nuova sanatoria “semplificata” di cui all’art. 36-bis, fungendo da cerniera normativa.

3.3 La vera bomba: la sanatoria “condizionata” dell’art. 36-bis

Il nuovo art. 36-bis introduce una forma di sanatoria edilizia che supera, in parte, il dogma della doppia conformità simmetrica: non è più necessario che l’intervento sia conforme sia alla disciplina vigente al momento della realizzazione sia a quella vigente al momento della domanda. Nasce dunque il concetto di conformità asimmetrica ovvero l’intervento dovrà essere conforme alla normativa edilizia al momento della realizzazione e alla normativa urbanistica al momento della presentazione dell’istanza di sanatoria.

Sintesi della novità:

• l’art. 36-bis consente una sanatoria condizionata, legata ad un percorso di adeguamento e di conformazione, per:
  o parziali difformità da permesso di costruire o SCIA (art. 34),
  o assenza o difformità da SCIA (art. 37),
  o variazioni essenziali;
• si apre così la strada alla regolarizzazione di una gamma più ampia di abusi, prima destinati quasi sempre alla demolizione per mancanza di doppia conformità, con il paradosso che sarebbe stati eseguibili al momento della presentazione della sanatoria.
  Prevista inoltre la possibilità di scindere gli interventi richiedendo la sanatoria per opere rientranti nei presupposti di legge e rimuovendo le opere non sanabili. Si alle istanze unitarie per la realizzazione di interventi condizionati all’ottenimento della sanatoria.

Nella circolare del MIT si tenta di mettere dei punti fermi sulla formazione del silenzio assenso qualora l’Amministrazione non si sia pronunciata nei termini:

“Per esigenze di certezza, l’amministrazione è tenuta a rilasciare, in via telematica, su richiesta del privato, un’attestazione circa il decorso dei termini del procedimento e dell’intervenuta formazione dei titoli abilitativi. Questa disposizione vale anche per la SCIA; pertanto, in quest’ultimo caso l’Amministrazione sarà tenuta ad attestazione la formazione del titolo, nonostante non vi sia un provvedimento formato per silenzio. Decorsi inutilmente dieci giorni dalla richiesta, l’istante può esercitare l’azione prevista dall’articolo 31 del codice del processo amministrativo, di cui all’allegato 1 annesso al decreto legislativo 2 luglio 2010, n. 104. Anche in questo caso, nel caso della SCIA, il legislatore ha inteso derogare ai tradizionali presupposti dell’azione (legata all’attività provvedimentale), consentendo di attivare il rimedio per ottenere un’attestazione sulla formazione di un titolo costituito da un’attività del privato.”

4. Standard edilizi, sottotetti, edilizia libera e agibilità (art. 2-bis, 6, 24)

4.1 Recupero dei sottotetti: il nuovo comma 1-quater dell’art. 2-bis

Il Salva casa introduce nell’art. 2-bis un nuovo comma 1-quater dedicato al recupero a fini abitativi dei sottotetti, anche in deroga alle distanze minime tra edifici e dai confini, purché:

• siano rispettate le distanze vigenti al momento della costruzione dell’edificio originario;
• non vengano alterate la forma e la superficie del sottotetto;
• sia rispettata l’altezza massima assentita dell’edificio.
  La circolare MIT inserisce questa novità nel capitolo “adeguamento degli standard edilizi”, sottolineando l’esigenza di riutilizzare spazi esistenti alla luce dei cambiamenti sociali (nucli familiari più piccoli, housing diffuso, ecc.).

4.2 Art. 6: la nuova edilizia libera tra VEPA e pergole

L’art. 6 viene modificato su due fronti:

• si amplia la edilizia libera per le VEPA (vetrate panoramiche) estendendola alla chiusura di porticati, salvo quelli gravati da uso pubblico o affacciati su aree pubbliche;
• viene introdotta la lettera b-ter: sono in edilizia libera le tende e opere di protezione dal sole e dagli agenti atmosferici, comprese le pergole bioclimatiche con telo retrattile, anche impermeabile, purché:
  o non creino volumi chiusi e nuovi spazi stabilmente abitabili;
  o siano addossate o annesse all’edificio e abbiano caratteristiche tali da minimizzare l’impatto visivo.
  Il MIT inquadra queste modifiche come parte della modernizzazione degli standard abitativi, riconoscendo la natura “leggera e reversibile” di tali manufatti, ma ribadendo il divieto di usarli per realizzare ampliamenti mascherati.

4.3 Art. 24: agibilità e deroghe igienico-sanitarie “mirate”

Con il nuovo comma 5-bis dell’art. 24, il Salva casa introduce la possibilità, per il tecnico abilitato, di asseverare la conformità igienico-sanitaria del progetto (e quindi di ottenere l’agibilità) anche in presenza di:

• altezza interna minima inferiore a 2,70 m, fino al limite di 2,40 m;
• monolocali con superficie inferiore agli standard ordinari (fino a 20 m² per una persona, 28 m² per due).
  Condizioni:
• deve trattarsi di edifici esistenti oggetto di interventi di recupero/miglioramento;
• deve essere garantito il requisito dell’adattabilità ex DM 236/1989;
• il progetto deve comunque assicurare condizioni complessive di sicurezza, salubrità, ventilazione, ecc.
  Le Linee guida MIT leggono questa norma come strumento per regolarizzare situazioni reali (piccoli alloggi, centri storici, riuso di edifici esistenti) evitando un uso “espansivo” delle deroghe su nuove costruzioni.

1. Considerazioni conclusive

Il decreto Salva casa, letto “dentro” il DPR 380/01 e alla luce della circolare MIT, non è un semplice mini-condono, ma un riassetto di sistema che:

• semplifica la vita a chi deve dimostrare lo stato legittimo di un immobile;
• rende più flessibile il mutamento di destinazione d’uso, specie per piccole unità immobiliari in contesti urbani consolidati;
• introduce una gestione nuova e graduale delle difformità edilizie, attraverso tolleranze ampliate e la sanatoria condizionata ex art. 36-bis;
• adegua gli standard edilizi e igienico-sanitari alla realtà degli edifici esistenti e alle esigenze dell’abitare contemporaneo, senza rinunciare a sicurezza e salubrità.
  Allo stesso tempo, aumenta in modo evidente le responsabilità dei tecnici (asseverazioni, ricostruzione dello stato legittimo, valutazione delle tolleranze) e richiede ai Comuni uno sforzo di coordinamento e chiarificazione delle regole locali.

Cosa Cambia con la L.R. 12/2025

A seguito della conversione del D.L. 69/2024 nella Legge 105/2024, cosidetta “Salva Casa” la Regione Lazio ha modificato la L.R. n. 13 del 16 aprile 2009 “Disposizioni per il recupero a fini abitativi e turistico ricettivi, sanitari e socio sanitari, assistenziali dei sottotetti esistenti” aggiornando in modo significativo la disciplina relativa alla rigenerazione urbana e alla valorizzazione del patrimonio edilizio esistente.

Il recupero dei sottotetti nel Lazio diventa dunque uno dei temi più discussi nel 2025 con nuove possibilità per trasformare i sottotetti in spazi abitabili o utilizzabili per altre funzioni, aumentando il valore degli edifici e permettendo interventi più semplici e meno vincolati rispetto al passato.

In questa guida approfondiremo cosa prevede la legge, quali sono i requisiti tecnici e le opportunità, i casi in cui è possibile recuperare i sottotetti e tutte le principali novità.

1. Novità principali della L.R. 12/2025

1.1 Più destinazioni d’uso consentite

Oltre all’uso abitativo, i sottotetti possono essere destinati a:

• Strutture turistico-ricettive (es. affittacamere, B&B non imprenditoriali)
• Spazi socio-assistenziali
• Funzioni sanitarie o di servizio

1.2 Recupero anche senza unità immobiliare sottostante

Uno degli aspetti più innovativi è che ora è ammesso, il recupero di un sottotetto che non sia necessariamente attiguo o annesso ad una unità immobiliare sottostante. In questi casi, però, il vincolo è che l’immobile siano destinato a “prima casa” per almeno 10 anni.

1.3 Apertura al recupero nei centri storici

Prima della LR 12/2025 i centri urbani storici individuati nel PTPR, l’area UNESCO del Comune di Roma erano escluse dal recupero dei sottotetti.

Ora è possibile intervenire anche in queste aree, salvo gli edifici vincolati come beni monumentali.

1.4 Aggiornamento data di esistenza del sottotetto

Per poter recuperare un sottotetto, questo deve essere stato realizzato o legittimato entro la data di entrata in vigore della legge 24 luglio 2024, n. 105.

2. Requisiti tecnici per il recupero dei sottotetti

2.1 Legittimità edilizia

“l’edificio ove è ubicato il sottotetto deve essere stato legittimamente realizzato ovvero condonato ai sensi della normativa vigente in materia di sanatoria di abusi edilizi”.

2.2 Altezze minime e modifiche volumetriche

• Altezza media ≥ 1,90 m
• Altezza minima ≥ 1,50 m (abitabili)
• Altezza minima ≥ 1,30 m (spazi accessori)

La legge prevede la possibilità di modificare “le altezze di colmo e di gronda nonché delle linee di pendenza delle falde esistenti, unicamente al fine di assicurare i parametri fissati dalla presente legge, a condizione che non comportino un aumento superiore al 20 per cento della volumetria del sottotetto esistente.”

Sono consentiti inoltre “la sopraelevazione o l’abbassamento dell’ultimo solaio”.

2.3 Rapporto aero-illuminante

Il rapporto tra superficie finestrata e superficie dei locali di abitazione deve essere ≥ 1/16.

La legge prevede la possibilità di aprire abbaini, finestre a tetto o velux per raggiungere tale valore.

2.4 Requisiti igienico-sanitari e agibilità

“L’intervento deve garantire il rispetto delle caratteristiche architettoniche dell’edificio, tenuto anche conto della zona in cui lo stesso ricade, nonché delle prescrizioni igienico-sanitarie riguardanti le condizioni di agibilità”.

Il progetto deve prevedere sistemi di risparmio idrico e ricorso a fonti energetiche rinnovabili ai sensi della L.R. n.6 del 27 maggio 2008.

3. Costi e oneri del recupero

L’intervento di trasformazione è soggetto al reperimento di spazi per parcheggi, o monetizzazione, pagamento degli oneri concessori, reperimento standard urbanistici o monetizzazione.

Gli importi variano in funzione della volumetria, inquadramento urbanistico, valore di mercato OMI, etc, non è quindi possibile valutare a priori i costi della trasformazione ma è necessario quantificarli caso per caso.

Tali oneri non sono dovuti nel caso di edilizia residenziale pubblica destinata all’assistenza abitativa di proprietà del Comune di Roma o delle Aziende territoriali per l’edilizia residenziale pubblica, ATER.

Interventi soggetti a:

• Oneri concessori
• Reperimento parcheggi o monetizzazione
• Monetizzazione standard urbanistici

Costo medio: 300–500 €/m², variabile in base zona e valore OMI.

4. Vantaggi del recupero dei sottotetti

4.1 Aumento del valore immobiliare

Valorizzazione economica dell’immobile.

4.2 Riduzione consumo di suolo

Si utilizza volume esistente, senza costruire nuovi edifici.

4.3 Opportunità per nuove destinazioni d’uso

Ideale per mini appartamenti, affitti brevi o studi professionali.

4.4 Incentivo alla rigenerazione urbana

Interventi integrati con riqualificazione energetica e strutturale.

5. Verifiche preliminari: analisi di prefattibilità

A seguito di un rilievo metrico sarà necessario calcolare:

• altezze, superfici e volumi
• rapporti areo-illuminanti
• necessità eventuali modifiche di prospetto o della copertura
• presenza vincoli paesaggistici
• impianti, fonti rinnovabili, coibentazioni

6. Titoli edilizi necessari

In base al tipo di intervento, ovvero modifica di sagoma e volumetria complessiva, modifica dei prospetti, zona omogenea, tutele D.Lgs 42/2004 e s.m.i. può essere necessario:

• SCIA
• SCIA in alternativa a Permesso di Costruire
• Fine lavori e aggiornamenti catastali

Al termine occorre aggiornare:

• planimetria catastale
• agibilità

7. FAQ – Domande frequenti

Posso recuperare qualsiasi sottotetto?
No. Deve essere legittimo, avere altezza e illuminazione adeguate e non essere sottoposto ai vincoli di cui alla Parte Seconda del Codice dei Beni Culturali e del Paesaggio.

Serve il consenso del condominio?
Se l’intervento modifica parti comuni (tetto, facciate, volume), sì.

Posso installare abbaini o velux?
Sì, rispettando vincoli paesaggistici.

Quanto costa il recupero?
300-500 €/m² più costi di realizzazione opere.

Conclusioni

La Legge Regionale Lazio 12/2025 rappresenta un’importante opportunità per chi vuole recuperare un sottotetto e valorizzare spazi prima inutilizzabili.

La normativa rende gli interventi più flessibili, introduce nuove destinazioni d’uso e permette il recupero anche nel centro storico di Roma, favorendo la rigenerazione urbana e il miglioramento del patrimonio edilizio.

Tuttavia, serve un’attenta valutazione preliminare per verificare:

• requisiti tecnici
• compatibilità urbanistica
• vincoli paesaggistici
• convenienza economica

Con la giusta progettazione, il recupero del sottotetto può trasformarsi in un investimento intelligente e sostenibile.

Richiedi una consulenza sul recupero dei sottotetti

Con la DAC 40/2019 — deliberata il 16 maggio 2019 dall’Assemblea Capitolina di Roma Capitale — è stato approvato un nuovo regolamento volto a semplificare e digitalizzare le procedure per la definizione delle istanze di condono edilizio pendenti.

L’obiettivo del regolamento è gestire in modo efficiente le decine di migliaia di pratiche ancora inevase — introducendo due modalità più rapide rispetto all’iter tradizionale: la procedura semplificata oppure, in alcuni casi, l’attestazione della formazione del titolo tramite silenzio-assenso.

Ritiro della concessione in sanatoria – come funziona la procedura semplificata — passo dopo passo:

Ecco le fasi principali, con ulteriori dettagli pratici e operativi:

1. Accredito del tecnico e delega
   Il proprietario incarica un tecnico abilitato (geometra, ingegnere, architetto) che — dal proprio account sulla piattaforma telematica SICER online / SUE – Servizi Unificati per l’Edilizia del Comune di Roma — opera per conto del delegante.
2. Preparazione della dichiarazione asseverata
   Il tecnico redige una dichiarazione asseverata indicando: numero di pratica, dati catastali, legge di condono di riferimento, titolarità, dati proprietari, appartenenza eventuale a consorzi, tipologia e dimensioni dell’abuso, data di ultimazione dei lavori, eventuali titoli preesistenti, zona urbanistica, regime vincolistico, rilevanza strutturale, importi versati a vario titolo, danno ambientale, etc.
3. Invio telematico della domanda tramite SICER/SUE
   Non è necessario recarsi allo sportello: l’intera procedura si svolge online. La piattaforma consente anche di verificare lo stato della pratica e comunicare eventuali integrazioni.
4. Tipologia di verifica: formale o sostanziale
   o Verifica formale: controllo della completezza documentale, correttezza dei dati, titolarità, versamenti. In questi casi la risposta del Comune — in caso di esito positivo — è prevista entro 60 giorni.
   o Verifica sostanziale: in caso di interventi più complessi (ampliamenti, nuove costruzioni, immobili in zone vincolate, ecc.), l’istruttoria può durare fino a 180 giorni.
   o Controlli a campione e “sorteggio”: le pratiche non sottoposte a verifica sostanziale per la tipologia di abuso, vengono sottoposte a sorteggio per essere avviate a verifica sostanziale in misura proporzionale all’entità dell’abuso.
5. Gestione di eventuali criticità: preavviso di rigetto, integrazioni
   Se l’istruttoria rileva problemi, il Comune invia una “bozza di preavviso di rigetto” al richiedente, che ha 10 giorni per presentare integrazioni o osservazioni tramite la piattaforma.
6. Pagamento oneri, diritti istruttori, bollo, oblazione (se dovuta)
   In caso di accoglimento della domanda, vengono comunicati gli importi da versare. I pagamenti possono essere effettuati online tramite il sistema integrato del Comune (PAGO / SIR).
7. Emissione e rilascio del titolo edilizio in sanatoria
   La concessione in sanatoria viene rilasciata in forma digitale e depositata nel fascicolo virtuale: l’interessato può quindi scaricarla e conservarla senza recarsi in Comune.

Quando è possibile usare anche il meccanismo del “silenzio-assenso”

Oltre alla procedura semplificata con rilascio esplicito del titolo, la DAC 40/2019 prevede che, se la domanda di condono è completa e sussistono tutti i requisiti, possa formarsi un titolo tacito per “silenzio-assenso”.

In questi casi l’interessato può chiedere l’attestazione del titolo tramite invio di apposita istanza nella piattaforma.

Tuttavia l’opzione del silenzio-assenso deve essere valutata con attenzione e difficilmente ricorrono tutti i presupposti per poterne attestare l’avvenuta formazione.

I servizi che il nostro studio tecnico può offrire:

Analisi preliminare, redazione asseverazione, invio telematico, gestione iter, assistenza pagamenti:

• Verifica preventiva della documentazione storica: individuazione di eventuali titoli preesistenti, verifica completezza documentale e redazione della documentazione integrativa.
• Rilievo dello stato dei luoghi: valutazione delle trasformazioni intervenute e dei relativi titoli edilizi se esistenti, verifica congruità della domanda con lo stato di fatto
• Supporto nella fase di preavviso di rigetto / integrazioni: spesso gli esiti negativi sono dovuti a errori formali o omissioni; un tecnico esperto sa come fronteggiarli tempestivamente.
• Consulenza su convenienza tecnica e urbanistica: analisi se l’opzione migliore sia la procedura semplificata o il ricorso al silenzio-assenso, in base all’entità dell’abuso, alla tipologia dell’immobile, alla zona, al vincolo.

In sintesi, lo studio non si limita ad “aprire la pratica”: offre un servizio completo e in continuità, minimizzando rischi e massimizzando la probabilità di definizione positiva e tempestiva della domanda.

Check-list integrata: documentazione necessaria per avviare la definizione della domanda di condono con la DAC 40/2019

Di seguito riportiamo la check-list operativa che utilizziamo nelle nostre consulenze di procedura semplificata per le domande di condono:

Verifica dello stato dei luoghi

• Rilievo metrico aggiornato dell’immobile
• Fotografie interne ed esterne
• Confronto tra rilievo e planimetrie della domanda originaria
• Relazione sulle opere eventualmente modificate dopo la data del condono

Verifica documentazione in atti:

• Modulo e ricevute della domanda di condono (Legge 47/85, 724/94 o 326/03);
• Ricevute di pagamento dell’oblazione statale, comunale, regionale, degli oneri concessori, diritti di segreteria, indennità risarcitoria;
• Elaborati grafici depositati con la domanda originaria
• Eventuale presenza della perizia giurata
• Eventuale presenza del certificato di idoneità statica
• Documentazione fotografica
• Accatastamento e planimetria castale
• Eventuale parere/i degli Enti tutori preposti alla tutela del/dei vincoli

Documenti relativi alla proprietà e all’intestazione

• Titolo di proprietà (atto notarile, successione, donazione)
• Dichiarazione di titolarità e delega al tecnico incaricato
• Eventuali altri comproprietari o usufruttuari

Conclusioni

Grazie alla DAC 40/2019 e all’adozione della piattaforma digitale SUE/SICER online, la procedura semplificata per la definizione delle procedura se rappresenta un’opportunità per chiunque possieda un immobile a Roma gravato da istanze di condono pendenti.

Affidandosi a uno studio tecnico competente, è possibile ottenere in tempi regolamentati dall’Amministrazione — (60 o 180 giorni per la stampa della lettera di invito al ritiro), — il titolo edilizio che regolarizza l’immobile.

Ci offriamo di accompagnarti in questo percorso: dalla verifica preliminare, alla gestione della pratica, al rilascio del titolo, fino a eventuali interventi successivi.

Richiedi una consulenza sul condono edilizio