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Recupero dei sottotetti nel Lazio: cosa cambia con la L.R. 12/2025
La Legge Regionale Lazio 12/2025 aggiorna profondamente la normativa sul recupero dei sottotetti, recependo la Legge 105/2024 “Salva Casa” e modificando la L.R. 13/2009.
Guida completa alle nuove regole, requisiti tecnici, vantaggi e costi.
1. Le novità principali della L.R. Lazio 12/2025
1.1 Più destinazioni d’uso consentite
Non solo abitazioni, la norma permette il recupero dei sottotetti anche per:
- strutture turistico-ricettive
- funzioni socio-assistenziali
- usi sanitari e di servizio
1.2 Recupero possibile anche senza unità immobiliare sottostante
Il sottotetto può essere recuperato anche se non è collegato con l’immobile sottostante, se destinato a prima casa per 10 anni.
1.3 Apertura al recupero nei centri storici
Contrariamento a quanto previsto in precedenza dalla Regione Lazio, l'intervento di recupero è ammesso anche nei centri storici del PTPR, compresa l’area UNESCO di Roma con esclusione degli edifici vincolati come beni monumentali.
1.4 Data di esistenza del sottotetto aggiornata
Per poter recuperare un sottotetto, questo deve essere stato realizzato o legittimato entro la data di entrata in vigore della legge 24 luglio 2024, n. 105.
2. Requisiti tecnici per il recupero dei sottotetti nel Lazio
2.1 Legittimità edilizia dell’edificio
L’immobile deve essere legittimo o condonato.
2.2 Altezze e modifiche volumetriche
2.3 Rapporto areo-illuminante RAI ≥ 1/16
- Consentiti apertura abbaini, velux, finestre a tetto.
2.4 Requisiti igienico-sanitari e agibilità
“L’intervento deve garantire il rispetto delle caratteristiche architettoniche dell’edificio, tenuto anche conto della zona in cui lo stesso ricade, nonché delle prescrizioni igienico-sanitarie riguardanti le condizioni di agibilità”.
- altezza media ≥ 1,90 m
- altezza minima ≥ 1,50 m (abitabili)
- altezza minima ≥ 1,30 m (accessori)
Sono consentite anche modifiche a colmo e gronda, variazione falde e quote di imposta, sopraelevazione o abbassamento solaio con il limite dell'incremento volumetrico massimo pari al 20%.
Il progetto deve prevedere, di risparmio idrico, di ricorso a fonti energetiche rinnovabili ai sensi della L.R. n.6 del 27 maggio 2008.
3. Quali sono i costi per recuperare un sottotetto nel Comune di Roma e nel Lazio?
L’intervento di trasformazione è soggetto al reperimento di spazi per parcheggi, o monetizzazione, pagamento degli oneri concessori, reperimento standard urbanistici o monetizzazione, contributo straordinario di costruzione.
Gli importi variano in funzione della volumetria, inquadramento urbanistico, valore di mercato OMI, etc, non è quindi possibile valutare a priori i costi della trasformazione ma è necessario quantificarli caso per caso.
Tali oneri non sono dovuti nel caso di edilizia residenziale pubblica destinata all’assistenza abitativa di proprietà del Comune di Roma o delle Aziende territoriali per l’edilizia residenziale pubblica, ATER.
4. Vantaggi del recupero dei sottotetti con la nuova legge
Grazie alla LR 12/2025, recuperare un sottotetto nel Lazio offre numerosi benefici.
4.1. Aumento del valore dell’immobile
Una mansarda abitabile aumenta il valore della casa dal 10% al 25% a seconda della zona.
4.2. Riduzione del consumo di suolo
Si valorizzano volumi già esistenti senza dover costruire nuovi edifici.
4.3. Opportunità per attività turistiche
La crescita del turismo nelle province di Roma, Viterbo e Rieti rende molti sottotetti ideali per conversioni a:
- mini appartamenti
- stanze per affitti brevi
- studi professionali
4.4. Incentivo alla rigenerazione urbana
La norma favorisce riqualificazioni energetiche e strutturali collegate al recupero abitativo.
Limiti, cautele e aspetti da verificare prima di iniziare i lavori
Prima avviare i lavori per il recupero di un sottotetto nel Lazio è fondamentale procedere con l'analisi di fattibilità tecnica. A seguito di un rilievo metrico sarà necessario calcolare:
- altezze, superfici e volumi
- rapporti areo-illuminanti
- necessità eventuali modifiche di prospetto o della copertura
- presenza vincoli paesaggistici
- impianti, fonti rinnovabili, coibentazioni
5. Titolo edilizio: come recuperare un sottotetto nel Lazio
In base al tipo di intervento, ovvero modifica di sagoma e volumetria complessiva, modifica dei prospetti, zona omogenea, tutele D.Lgs 42/2004 e s.m.i. può essere necessario:
- SCIA
- SCIA in alternativa a Permesso di Costruire
Fine lavori e aggiornamenti catastali
Al termine occorre aggiornare:
- planimetria catastale
- agibilità
FAQ – Domande frequenti sul recupero dei sottotetti nel Lazio
Posso recuperare qualsiasi sottotetto?
No. Deve essere legittimo, avere altezza e illuminazione adeguate e essere sottoposto ai vincoli di cui alla Parte Seconda del Codice dei Beni Culturali e del Paesaggio.
Serve il consenso del condominio?
Se l’intervento modifica parti comuni (tetto, facciate, volume), sì.
Posso installare lucernari o abbaini?
Sì, ma solo nel rispetto dei vincoli paesaggistici e delle distanze.
Il recupero del sottotetto cambia la classe energetica?
Sì, gli ambienti accessori non sono soggetto alla valutazione della classe energetica.
Quanto costa recuperare un sottotetto?
In media 1.000–1.600 €/m² a seconda delle opere necessarie.
Conclusioni
La Legge Regionale Lazio 12/2025 rappresenta un’importante opportunità per chi vuole recuperare un sottotetto e valorizzare spazi prima inutilizzabili. La normativa rende gli interventi più flessibili, introduce nuove destinazioni d’uso e permette il recupero anche nel centro storico di Roma, favorendo la rigenerazione urbana e il miglioramento del patrimonio edilizio.
Tuttavia, serve un’attenta valutazione preliminare per verificare:
- requisiti tecnici
- compatibilità urbanistica
- vincoli paesaggistici
- convenienza economica
Con la giusta progettazione, il recupero del sottotetto può trasformarsi in un investimento intelligente e sostenibile.
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