PRATICHE EDILIZIE a Roma per lavori da eseguire: tipologia, costi, tempi

Numerosi interventi sul patrimonio edilizio richiedono la predisposizione e presentazione agli uffici tecnici comunali di una pratica edilizia. Il nostro studio si occupa di accompagnarvi passo dopo passo in questo percorso. Vediamo ora le principali pratiche edilizie: Cila, Scia, Scia in alternativa a permesso di costruire, permesso di costruire. In questo elenco aumenta progressivamente la complessità degli interventi da realizzare, a partite dalla demolizione di un semplice tramezzo in un appartamento alla costruzione ex novo di un edificio. Aumenta progressivamente anche la complessità della pratica stessa, i costi e gli adempimenti necessari.

Esistono anche casi in cui non è necessaria la presentazione di una pratica edilizia, ovvero per gli interventi che ricadono in edilizia libera. Sono interventi di edilizia libera ad esempio il rifacimento di impianti esistenti, il rinnovo di finiture e rivestimenti, la sostituzione di infissi etc. Per consultare la lista degli interventi che non sono soggetti alla presentazione di un titolo edilizio o di una comunicazione inizio lavori asseverata potete consultare il glossario edilizia libera (link https://share.google/0bGkjTJiu5KAeiwbj) pubblicato i G.U. il il 07/04/2018 (art. 1, comma 2 del decreto legislativo 25 novembre 2016, n.222).

Questa guida fornisce una panoramica aggiornata e operativa su:

• Cosa sono la CILA, la scia, la scia in alternativa a permesso di costuire e quando è obbligatorio presentare ciascuna pratica;
• quali interventi sono ammessi per ogni tipo di pratica;
• come presentare la pratica tramite il SUET nel Comune di Roma;
• costi e tempi;
• adempimenti di fine lavori;
• errori più frequenti da evitare.

Individuare correttamente il titolo edilizio e presentare una pratica completa e conforme è fondamentale per:

• iniziare i lavori senza ritardi;
• evitare sanzioni amministrative;
• garantire la conformità urbanistica e catastale dell’immobile;
• accedere correttamente ai bonus edilizi

Verifica dello stato legittimo dell’immobile propedeutica alla presentazione della pratica edilizia

Prima di presentare qualsiasi pratica edilizia è obbligatoria la verifica dello stato legittimo, ai sensi dell’art. 9-bis del DPR 380/01.

Il tecnico verifica:

• titoli edilizi originari;
• eventuali pratiche successive;
• conformità tra stato di fatto, progetti depositati e catasto.

📌 Qualsiasi pratica non può sanare abusi edilizi preesistenti. Perché è fondamentale verificare che lo stato di fatto sia legittimo prima di presentare la pratica? In quanto qualora vi fossero difformità qualsiasi pratica edilizia sarebbe illegittima e inefficace.

Cos’è la CILA e a cosa serve

La CILA (Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata) è il titolo edilizio utilizzato per eseguire interventi di manutenzione straordinaria e restauro leggero che non interessano parti strutturali dell’edificio; è disciplinata dall’art. 6-bis del DPR 380/2001 e consente di eseguire lavori edilizi da realizzare, senza attendere un’autorizzazione preventiva del Comune.

La pratica si fonda sull’asseverazione di un tecnico abilitato (ingegnere, architetto o geometra), che certifica la conformità dell’intervento:

• agli strumenti urbanistici vigenti;
• al Regolamento Edilizio;
• alle normative igienico-sanitarie, energetiche e di sicurezza.

📌 Con la CILA i lavori possono iniziare immediatamente dopo la presentazione.

Quali interventi si possono realizzare con la CILA

Manutenzione straordinaria non strutturale (art. 3, comma 1, lett. b – DPR 380/01)

Rientrano nella CILA, a titolo esemplificativo:

• demolizione e ricostruzione di tramezzi non portanti;
• spostamento o realizzazione di porte interne;
• realizzazione o modifica di bagni e cucine;
• frazionamento o fusione di unità immobiliari senza opere strutturali;
• realizzazione di soppalchi non praticabili;
• opere interne che non modificano sagoma, volumetria o prospetti.

⚠️ Gli interventi su murature portanti o elementi strutturali non rientrano nella CILA e richiedono SCIA.

L’esecuzione di queste opere senza CILA preventiva configura un abuso edilizio ed è soggetto a sanzioni amministrative: “La mancata comunicazione asseverata dell’inizio dei lavori comporta la sanzione pecuniaria pari a 1.000 euro. La mancata comunicazione asseverata dell’inizio dei lavori comporta la sanzione pecuniaria pari a 1.000 euro. Tale sanzione è ridotta di due terzi se la comunicazione è effettuata spontaneamente quando l’intervento è in corso di esecuzione.” (art. 6 bis comma 5).

Cos’è la SCIA edilizia e a cosa serve

La SCIA è disciplinata dell’art. 22 del DPR 380/2001 e consente di realizzare interventi edilizi di media complessità che:

• non rientrano nell’edilizia libera;
• non possono essere realizzati con CILA;
• non richiedono il Permesso di Costruire.

Quando serve la SCIA a Roma: interventi ammessi

La scia è necessaria, come recitato dall’art. 22 bis D.P.R. n. 380 del 6 giugno 2001, a titolo esemplificativo nei seguenti casi:

• demolizione di murature portanti o apertura porte in murature portanti;
• modifiche su elementi strutturali come ad esempio apertura o chiusura di scala su solaio;
• restauro e risanamento conservativo “pesante”;
• mutamento di destinazione d’uso in zone diverse dalla “A”;
• modifiche alla sagoma e ai prospetti;
• ristrutturazione edilizia leggera;
• demolizione e ricostruzione di solai interni;
• costruzione di solaio calpestabile interpiano che non costituisce S.U.L.;
• demolizione integrale senza ricostruzione, con ripristino dello stato legittimo, dei manufatti realizzati abusivamente;
• realizzazione di pensiline, in corrispondenza di porte e/o finestre, con aggetto di norma non superiore a 1,20 m.;
• Interventi di demolizione e ricostruzione e interventi di ripristino di edifici crollati o demoliti;
• varianti in corso d’opera di permessi a costruire che non presentano i caratteri di variazioni essenziali.

📌 Con la SCIA i lavori possono iniziare immediatamente dopo la presentazione.

La SCIA Unica si utilizza quando l’intervento richiede più segnalazioni/comunicazioni: il cittadino presenta un unico procedimento, la SCIA Condizionata si applica quando sono necessari atti di assenso preventivi (paesaggistici, strutturali, antincendio). In questo caso i lavori iniziano solo dopo il rilascio degli atti.

Ai sensi dell’art. 16 del DPR 380/01, per alcuni interventi realizzati con SCIA è richiesto il pagamento di:

• oneri di urbanizzazione primaria e secondaria;
• contributo sul costo di costruzione;
• contributo straordinario di costruzione.

Gli oneri sono dovuti solo quando l’intervento ad esempio aumenta il carico urbanistico o comporta un cambio di destinazione d’uso rilevante.

È possibile richiedere la rateizzazione prima dell’inizio dei lavori.

La SCIA alternativa al Permesso di Costruire a Roma: cos’è e cosa serve

La SCIA alternativa al Permesso di Costruire è un titolo edilizio abilitativo che consente di realizzare alcuni interventi che, in via ordinaria, sarebbero soggetti a Permesso di Costruire (PdC), ma senza attendere il provvedimento espresso dal Comune.

📌 Con la SCIA in alternativa a permesso di costruire i lavori possono iniziare 30 giorni dopo la presentazione.

Come nel caso della scia, anche per la scia in alternativa a permesso di costruire l’intervento è oneroso, per cui è necessario corrispondere al Comune di Roma il contributo di costruzione.

Che cos’è il Permesso di costruire

Il Permesso di costruire è un provvedimento amministrativo rilasciato dal Comune – tramite lo Sportello Unico per l’Edilizia (SUET) – che autorizza determinati interventi edilizi “pesanti” o di nuova costruzione, in conformità alla normativa urbanistica ed edilizia vigente.

Secondo il D.P.R. 380/2001, il PdC:

• È rilasciato al proprietario dell’immobile o a chi abbia titolo per richiederlo (es. usufruttuario, affidatario, ecc.).
• È trasferibile con l’immobile.
• Non limita i diritti dei terzi.

Interventi soggetti a Permesso di Costruire

Nuova costruzione: Realizzazione di edifici ex novo su aree non edificate, con nuova volumetria.

Ristrutturazione urbanistica: Interventi di riqualificazione complessiva o modifica funzionale di un intero comparto edilizio o urbano.

Ristrutturazione edilizia rilevante – ricomprende gli interventi soggetto a scia in alternativa.

Presupposti per ottenere il PdC

• Conformità alle previsioni urbanistiche (piani regolatori, Piani Particolareggiati, ecc.)
• Conformità al regolamento edilizio comunale e norme tecniche
• Esistenza o impegno a realizzare opere di urbanizzazione primaria e secondaria
• Compatibilità con vincoli paesaggistici, ambientali e storici

Tempi di validità ed efficacia

• Inizio lavori: deve avvenire entro 1 anno dalla notifica del permesso.
• Ultimazione lavori: normalmente entro 3 anni dall’inizio.
• Decadenza: se i termini non sono rispettati e non è stata concessa una proroga motivata, il permesso decade per la parte non eseguita.

Come presentare le pratiche edilizie a Roma

Procedura SUET

Nel Comune di Roma qualsiasi pratica edilizia si presenta esclusivamente in modalità telematica tramite il SUET – Sportello Unico per l’Edilizia Telematico.

La pratica viene trasmessa dall’avente diritto (proprietario, comproprietario o delegato), tramite accesso SPID, con documentazione predisposta dal tecnico.

Documentazione necessaria (non esaustiva):

• lettera d’incarico e documento d’identità;
• elaborati grafici ante e post operam;
• relazione tecnica asseverata;
• eventuale relazione sulle tolleranze costruttive;
• dati dell’impresa esecutrice (se già individuata);
• ricevuta di pagamento dei diritti di segreteria tramite PagoPA.

La documentazione obbligatoria da trasmettere tramite SUET diventa progressivamente più corposa.

Costi della CILA e e della SCIA a Roma

Diritti di segreteria

• € 291,24 → superficie lorda fino a 200 mq
• € 349,24 → superficie fino a 500 mq
• € 697,24 → superficie fino a 1000 mq
• € 1.045,24 → superficie oltre 1000 mq

Tempi di presentazione

• 7–10 giorni lavorativi dalla disponibilità della documentazione relativa al progetto definitivo;
• inizio lavori immediato dopo il deposito;
• controlli comunali possibili entro 30 giorni.

Costi della Scia in alternativa a Permesso di costruire

• € 465,24 → superficie lorda fino a 200 mq
• € 697,24 → superficie fino a 500 mq
• € 929,24 → superficie fino a 1000 mq
• € 1.161,24 → superficie oltre 1000 mq

Tempi di presentazione

• 15-20 giorni lavorativi dalla disponibilità della documentazione relativa al progetto definitivo;
• inizio lavori dopo 30 giorni;
• controlli comunali possibili entro 30 giorni.

Fine lavori e aggiornamento catastale

Al termine dei lavori è necessario:

• comunicare la fine lavori;
• presentare DOCFA per l’aggiornamento catastale o la dichiarazione di nuova costruzione;
• valutare l’obbligo di segnalazione di agibilità.

Errori frequenti nelle pratiche edilizie a Roma

• ❌ Iniziare i lavori senza presentazione della pratica edilizia
• ❌ Confondere CILA e SCIA
• ❌ Mancata verifica dello stato legittimo
• ❌ Elaborati grafici incoerenti
• ❌ Mancato aggiornamento catastale
• ❌ Mancata comunicazione di fine lavori

Assistenza per CILA a Roma

Il nostro studio tecnico opera a Roma e provincia e si occupa della redazione della corretta pratica edilizia e assistenza fino a fine lavori.

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FAQ – Pratiche edilizie a Roma (CILA, SCIA, SCIA alternativa, Permesso di Costruire)

1) Qual è la prima cosa da fare prima di presentare qualsiasi pratica edilizia?

Verificare lo “stato legittimo” dell’immobile: titoli originari e successivi, corrispondenza tra stato di fatto, progetti depositati e (quando rilevante) catasto, ai sensi dell’art. 9-bis DPR 380/2001. Senza stato legittimo, la pratica può risultare inefficace/illegittima.

2) La pratica edilizia può “sanare” abusi preesistenti?

No. CILA/SCIA/SCIA alternativa/PdC non sanano abusi già realizzati. Se emergono difformità pregresse, va valutata una procedura di regolarizzazione (es. accertamento di conformità).

3) Come capisco se il mio intervento è “edilizia libera”?

In generale: manutenzioni e sostituzioni che non incidono su strutture/volumi/prospetti e non richiedono titolo. Per l’elenco “ufficiale” si usa il Glossario edilizia libera (D.Lgs. 222/2016)

4) CILA: quando serve davvero?

La CILA (art. 6-bis DPR 380/2001) serve di regola per manutenzione straordinaria “non strutturale” e opere interne senza impatto su strutture, sagoma, prospetti e volumetria (es. tramezzi non portanti, bagni/cucine, distribuzioni interne).

5) Con la CILA posso iniziare subito i lavori?

Sì: i lavori possono iniziare subito dopo il deposito (salvo vincoli/atti di assenso o prescrizioni specifiche).

6) Ho demolito un tramezzo e non ho presentato CILA: cosa rischio?

La mancata presentazione comporta una sanzione pecuniaria di 1.000 euro, ridotta di due terzi se la comunicazione è presentata spontaneamente a lavori in corso (art. 6-bis, comma 5 DPR 380/2001).

7) SCIA: quando è obbligatoria?

La SCIA edilizia (art. 22 DPR 380/2001) è tipica per interventi “medi” che non sono né edilizia libera né CILA e non richiedono PdC: ad esempio opere con interessamento strutturale (aperture su portanti, solai, scale, consolidamenti) e alcune ristrutturazioni/varianti.

8) Con la SCIA posso iniziare subito?

In linea generale sì: inizio lavori immediato dopo presentazione. Attenzione però ai casi di SCIA condizionata: se servono atti di assenso (paesaggistico, beni culturali, antincendio, ecc.) l’avvio può essere subordinato al loro rilascio.

9) Che differenza c’è tra SCIA “unica” e SCIA “condizionata”?

• SCIA unica: presenti un unico procedimento che ingloba più segnalazioni/comunicazioni.
* SCIA condizionata: l’efficacia è legata al rilascio preventivo di uno o più atti di assenso necessari.

10) SCIA alternativa al Permesso di Costruire: quando si usa?

È la “super SCIA” dell’art. 23 DPR 380/2001: consente alcuni interventi normalmente soggetti a PdC (ad es. ristrutturazioni “pesanti” ex art. 10, o nuova costruzione disciplinata da piani attuativi con prescrizioni puntuali).

11) Con la SCIA alternativa posso iniziare subito?

No: si può iniziare decorsi 30 giorni dalla presentazione, salvo casi particolari e salvo vincoli/atti di assenso (in quel caso i 30 giorni decorrono dall’atto).

12) A Roma la SCIA alternativa si presenta su SUET?

Sì: a Roma risulta attiva su SUET dal 27 ottobre 2025.

13) Permesso di costruire: quando serve?

Serve per gli interventi dell’art. 10 DPR 380/2001, in particolare:

• nuova costruzione;
• ristrutturazione urbanistica;
• ristrutturazione edilizia “rilevante” (la stessa area in cui spesso si colloca anche la SCIA alternativa, quando ammessa).

14) Quali sono i tempi del Permesso di Costruire?

Dipendono dall’istruttoria e dalla completezza della domanda, e possono allungarsi per pareri/integrazioni e vincoli. In pratica conta molto:

• complessità progettuale;
• necessità di pareri (Sovrintendenze, paesaggistica, ecc.);
• qualità e completezza degli elaborati.

15) I “costi Comune” sono gli stessi per tutte le pratiche?

No. Ci sono:

• diritti di segreteria/istruttoria (variabili per tipologia e superficie);
• eventuale contributo di costruzione (oneri urbanizzazione + costo di costruzione, quando dovuto: tipico per SCIA onerose, SCIA alternativa e PdC);
• eventuali costi per atti di assenso e occupazioni suolo, ecc.

16) Gli oneri (contributo di costruzione) quando si pagano?

Quando l’intervento è “oneroso” (es. aumento carico urbanistico, alcuni cambi d’uso, nuova costruzione, ristrutturazioni rilevanti). Per SCIA alternativa l’art. 23 richiama il contributo di costruzione ai sensi dell’art. 16.

17) Posso rateizzare gli oneri?

In molti casi sì, prima dell’inizio lavori, seguendo le procedure comunali (a Roma spesso la gestione è integrata con pagamenti e istruzioni SUET).

18) Come si presentano le pratiche a Roma?

Solo telematicamente tramite SUET, con accesso SPID/CIE e caricamento della documentazione firmata digitalmente; i pagamenti avvengono tramite PagoPA (in particolare per la SCIA alternativa: generazione e pagamento dentro la piattaforma).

19) Se il Comune mi chiede integrazioni, cosa succede ai tempi?

Le integrazioni possono:

• sospendere i tempi (specie per PdC),
• ritardare l’efficacia (di fatto) quando mancano allegati essenziali o atti di assenso.

20) A fine lavori cosa devo fare sempre?

Di regola:

• comunicazione di fine lavori;
• aggiornamento catastale (DOCFA) se cambiano distribuzioni, consistenza, subalterni o planimetrie;
• verifica se serve segnalazione certificata di agibilità (in base all’intervento).

21) Se non aggiorno il catasto cosa rischio?

Rischi problemi su vendite, mutui, perizie; inefficacia della comunicazione di fine lavori, sanzioni da parte del Catasto.

22) Posso iniziare i lavori e “presentare dopo” la pratica?

No. La regola pratica: prima il titolo, poi il cantiere (CILA/SCIA prima dell’avvio, SCIA alternativa con rispetto dei 30 giorni).

23) Quali sono gli errori più frequenti che fanno perdere tempo a Roma?

• titolo edilizio sbagliato (CILA vs SCIA vs SCIA alternativa vs PdC);
• mancata verifica stato legittimo;
• elaborati grafici incoerenti (ante/post operam);
• omissione di vincoli e atti di assenso;
• mancata fine lavori / DOCFA.

24) Queste pratiche servono anche per i bonus edilizi?

Sì: la corretta individuazione del titolo, la coerenza tra progetto–pratica–catasto e la tracciabilità dei pagamenti sono spesso determinanti per evitare contestazioni in caso di controlli.