Pratiche catastali – i principali tipi di adempimenti del catasto di Roma

Il catasto: cos’è?

Il catasto ora denominato Agenzia del Territorio nasce nel 1939 con lo scopo di applicare un sistema tributario alle proprietà urbane. Nel corso degli anni si è ampliato a livello conoscitivo e informativo arrivando ad avere un sistema cartografico webgis che copre tutto il territorio nazionale.

Il catasto è una grandissima banca dati che contiene diverse informazioni sul vostro immobile: titolarità, valore, tipologia e tanto altro. Quando c’è la necessità di variare o correggere questi dati?

Esistono numerosi tipi di operazioni che possono rendersi necessari in catasto che si tratti della ristrutturazione di un appartamento a Trastevere o della divisione ereditaria di un villino all’Olgiata, ecco tutto quello che devi sapere sulle pratiche catastali gestite dal nostro studio tecnico.

1. Il Sistema DOCFA: quando serve, tempi e costi

Il DOCFA (Documento Catasto Fabbricati) è la procedura telematica con cui i tecnici abilitati comunicano all’Agenzia delle Entrate le nuove costruzioni o le variazioni intervenute su un immobile esistente. Il documento è necessario qualora le mutazioni implichino variazioni di categoria, della classe e della consistenza.

Quando è obbligatorio presentare un DOCFA?

A Roma, la maggior parte delle richieste giunge a seguito di interventi edilizi. È obbligatorio nei seguenti casi:

• Ampliamento: Quando viene realizzato un ampliamento, ne deriva l’aumento del numero dei vani e di conseguenza della rendita catastale.
• Variazione Planimetrica: Quando sposti tramezzi, crei un open space o ricavi un secondo bagno.
• Frazionamento o Fusione: Se decidi di dividere un grande appartamento in due unità (frazionamento) o unire due proprietà adiacenti (fusione).
• Cambio di Destinazione d’Uso: Quando un locale soffitta diventa abitabile o un ufficio viene trasformato in abitazione.
• Ultimazione di Fabbricato Urbano: Per censire per la prima volta un edificio appena costruito.
• Planimetria mancante: si rende necessario associare la scheda planimetrica che raffiguri lo stato dei luoghi dell’immobile.

L’aspetto fiscale: Il DOCFA serve anche a rideterminare la Rendita Catastale. Il nostro compito è calcolare i “consistenze” (vani, metri quadri) e proporre la rendita corretta. Un errore in questa fase può costarti migliaia di euro in più in IMU o, peggio, un accertamento per rendita incongrua.

Il docfa deve essere presentato obbligatoriamente entro 30 giorni dalla fine lavori pena l’applicazione di sanzioni amministrative da parte dell’Agenzia delle Entrate.

I tempi di registrazione sono di pochi giorni, in alcuni casi la Registrazione è automatica appena il professionista invia il docfa tramite il Sister. I costi da sostenere presso l’Ufficio del Territorio della Provincia di Roma è pari ad Euro 70.00.

Sono esclusi dall’obbligo di accatastamento i seguenti immobili:

• manufatti con superficie coperta inferiore a 8 metri quadrati;
• serre adibite alla coltivazione e protezione delle piante sul suolo naturale;
• vasche per l’acquacoltura o di accumulo per l’irrigazione dei terreni;
• manufatti isolati privi di copertura;
• tettoie, porcili, pollai, casotti, concimaie, pozzi e simili, di altezza utile inferiore a 1,80 metri, purché di volumetria inferiore a 150 metri cubi;
• manufatti precari, privi di fondazione, non stabilmente infissi al suolo;
• fabbricati in corso di costruzione-definizione;
• fabbricati che presentano un accentuato livello di degrado (collabenti);
• beni costituenti infrastrutture di reti pubbliche di comunicazione.

2. Allineamento tra Catasto e Comune: Il “Triangolo della Conformità”

Questo concetto riguarda la conformità urbanistica dell’immobile, aspetto trascurato in passato ed oggetto di fraintendimenti. Esiste un malinteso comune infatti: “Se la planimetria catastale è uguale a casa mia, allora sono in regola”. Falso.

Perché un immobile sia regolare e compravendibile senza eccezioni, ovvero conferme urbanisticamente e catastalmente, devono coincidere tre elementi:

• Stato di Fatto: Com’è la casa oggi.
• Planimetria Catastale: Il disegno depositato all’Agenzia delle Entrate (Catasto).
• Titolo Abilitativo (Comune): I progetti depositati al Comune di Roma (CILA, SCIA, Licenze edilizie storiche).

Dunque non è sufficiente aggiornare la planimetrica catastale e depositare solo il Docfa.

Se il Catasto è aggiornato ma non esiste una pratica edilizia in Comune, siamo in presenza di un abuso edilizio, più o meno grave a seconda della tipologia. Il nostro studio si occupa di verificare questa tripla corrispondenza prima di ogni rogito. Per approfondire leggi anche difformità urbanistiche.

3. Volture e Successioni: Chi è il vero proprietario?

La Voltura Catastale è l’atto che comunica all’amministrazione finanziaria che il diritto di proprietà è passato da un soggetto a un altro.

• Dopo un Rogito: Di norma se ne occupa il notaio, ma è sempre bene verificare dopo qualche mese che l’aggiornamento sia andato a buon fine.
• Dopo una Successione: Se hai ereditato un immobile a Roma, a seguito della presentazione della Dichiarazione di Successione all’Agenzia delle Entrate viene aggiornato anche l’intestazione catastale tramite voltura automatica. Anche qui è bene controllare che l’aggiornamento sia andato a buon fine.

4. Istanze di Rettifica: Correggere gli Errori del Passato

Il database catastale di Roma contiene milioni di dati, passaggi di proprietà di vario titolo, volture, etc, alcune volte sono presenti degli errori che possono riguardare vari aspetti:

• Errori di Intestazione: Cognomi storpiati, codici fiscali errati o quote di proprietà sbagliate.
• Errori sui Dati Identificativi: Errori nel numero di foglio, particella o subalterno.
• Errore sui dati dell’immobile: l’errore può riguardare indirizzo, ubicazione (n° civico, piano, interno, ecc.) o evidenti inesattezze nella descrizione dell’immobile quale numero vani e consistenza.
• Errori di abbinamento della planimetria: capita non di rado che prelevando la planimetria del proprio immobile, il disegno non coincida affatto con la realità perché è stata associata la planimetria di un altro immobile e viveceversa.
• Errori di Superficie: Molte visure riportano ancora solo il numero dei vani e non i metri quadri, o riportano dati palesemente errati.
• Assegnazione identificativo definitivo o correzione di identificativo: rettifica duplicati di particella, passaggio di particella da catasto terreni a ente urbano, etc
• Informatizzazione planimetria: può capitare che una planimetria non sia stata acquisita durante la digitalizzazione degli archivi, non appare dunque nella banca dati online e non è possibile estrarla tramite la piattaforma Sister.
• Segnalazione di incoerenza per fabbricato non dichiarato. Tale correzione riguarda errori compiuti dal catasto nell’identificazione dei fabbricati o ampliamenti o demolizioni non aggiornata in banca dati.
• Segnalazione di incoerenza per fabbricato rurale. Non tutti i fabbricati rurali devo essere dichiari in catasto, l’agenzia del territorio tramite fotografie satellitare e sovrapposizioni gis ha stilato l’elenco dei fabbricati rurali non dichiarati. Ma esistono casi in cui i titolari non sono tenuti ad alcun adempimento.

Attraverso le Istanze di Rettifica, il nostro studio interviene presso gli uffici del Catasto di Roma per correggere questi dati.

5. Accatastamenti e Planimetrie d’Impianto

Il Primo Accatastamento

Quando si realizza una nuova costruzione, l’accatastamento è la fase finale. Prevede il rilievo con strumentazione GPS e stazione totale per l’inserimento in mappa al Catasto Terreni e l’iscrizione dell’immobile al Catasto Fabbricati.

La Planimetria di Impianto

La Planimetria di primo Impianto, ovvero il primo disegno mai depositato al catasto, riveste un ruolo molto importante per la ricostruzione dello stato legittimo a sensi dell’art. 9-bis del DPR 380/01. “Per gli immobili realizzati in un’epoca nella quale non era obbligatorio acquisire il titolo abilitativo edilizio, lo stato legittimo è quello desumibile dalle informazioni catastali di primo impianto, o da altri documenti probanti, quali le riprese fotografiche, gli estratti cartografici, i documenti d’archivio, o altro atto, pubblico o privato, di cui sia dimostrata la provenienza, e dal titolo abilitativo che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali. Le disposizioni di cui al quarto periodo si applicano altresì nei casi in cui sussista un principio di prova del titolo abilitativo del quale, tuttavia, non siano disponibili la copia o gli estremi.”

E’ chiaro quindi come l’estrazione della planimetria catastale di primo impianto, congiuntamente ai modelli di accertamento e classamento, possano essere documenti cruciali ai fini della dimostrazione dello stato legittimo degli immobili. In tal senso le planimetrie del 1939 diventano documenti probatori circa la legittimità dei fabbricati.

Tali documenti sono reperibili tramite istanza di accesso agli atti in Catasto o qualora la planimetria d’impianto fosse l’ultima depositata tramite visura con Sister.

6. Visure, Mappe e Ispezioni Ipotecarie: Conoscere per Valutare

Il nostro studio fornisce:

• Visure Storiche: Per vedere i passaggi di proprietà e le modifiche intercorse nell’immobile negli anni.
• Estratti di Mappa: Per individuare l’esatta posizione del fabbricato e dei confini.
• Ispezioni Ipotecarie (Conservatoria): Per verificare che sull’immobile non gravino ipoteche, pignoramenti o decreti ingiuntivi. Nota: Il Catasto non prova la proprietà (non è probatorio), la Conservatoria sì.

Per richiedere la visura storica, la planimetria o l’ispezione ipotecaria contattaci tramite mail o tramite whatsapp.

Come leggere la visura catastale

Nella visura catastale sono riportati gli identificativi catastali dell’immobile ovvero foglio, particella, subalterno, vani e superficie, rendita catastale, categoria, classe, indirizzo, codice del comune e i dati anagrafici degli intestatari.

La visura catastale storica riporta tutti i passaggi di proprietà dall’impianto meccanografico del 30/06/1987 e tutte le variazioni che hanno riguardato l’immobile da tale data, ad esempio variazioni planimetriche, rettifiche di classamento, costituzione etc.

La visura catastale consente di acquisire i dati identificativi degli immobili (terreni e fabbricati), la rendita catastale o il reddito domenicale per i terreni necessari ad esempio per il pagamento delle tasse.

La visura catastale può essere richiesta sul sito dell’Agenzia delle Entrate (https://www.agenziaentrate.gov.it/) fornendo alternativamente uno dei seguenti dati:

• Per immobile: la visura catastale online viene richiesta fornendo gli identificativi catastali dell’immobile (foglio, particella e subalterno) o per indirizzo per il catasto fabbricati (indirizzo, numero civico, piano e interno).
• Per Soggetto intestato: la visura catastale online viene richiesta tramite i dati anagrafici del soggetto interessato: cognome, nome, sesso, data di nascita, codice fiscale se persona fisica, denominazione, sede legale e partita iva se persona giuridica.

Planimetria catastale rasterizzata – Che cos’ è?

La planimetria catastale è il disegno tecnico, di norma in scala 1:200 o 1:200, di un’unità immobiliare registrata in Catasto, da cui è possibile desumere contorni, suddivisione e destinazione dei locali interni, dati metrici e altre informazioni. La planimetria può essere richiesta dai titolari di diritti reali, risultanti in catasto.

A cosa serve la planimetria catastale?

La planimetria catastale rasterizzata è necessaria in caso di: richiesta di un mutuo, compravendita o locazione di un immobile, donazione o successione. La planimetria deve essere obbligatoriamente allegata agli atti di compravendita e donazione. È infatti necessario verificare per legge che la planimetria catastale in atti sia conforme allo stato di fatto dell’immobile, se così non fosse ogni atto immobiliare che ne deriverebbe sarebbe da considerarsi nullo.

Hai un dubbio sulla tua planimetria?

A volte basta una piccola discrepanza per creare grandi problemi. Non aspettare il giorno del rogito per scoprire che la tua casa “non esiste” correttamente per lo Stato.

Richiedi oggi stesso un Check-up Catastale completo. Effettueremo visure, reperiremo la planimetria e ti diremo se il tuo immobile è pronto per essere venduto o se necessita di un intervento di regolarizzazione.

FAQ – Pratiche Catastali a Roma (Guida SEO)

Quanto costa un DOCFA a Roma?

Il costo di un DOCFA a Roma dipende dal tipo di pratica (variazione, frazionamento, nuova costruzione) e dalla complessità del rilievo. Generalmente comprende:

• parcella del tecnico per rilievo e redazione pratica, l’importo generalmente oscilla tra i 350 Euro e i 750 Euro in quanto dipende dalla tipologia di intervento e dalla grandezza dell’immobile;
• tributi catastali dovuti all’Agenzia delle Entrate pari ad Euro 70.00;

Entro quanto tempo va presentato il DOCFA dopo i lavori?

Il DOCFA deve essere presentato entro 30 giorni dalla fine lavori. Il mancato aggiornamento può comportare sanzioni amministrative e incongruenze fiscali (rendita errata, IMU non corretta).

Quando è obbligatorio aggiornare la planimetria catastale?

È obbligatorio quando vengono eseguiti lavori che modificano:

• distribuzione interna (spostamento tramezzi rilevante);
• numero dei vani o superficie;
• frazionamento o fusione;
• cambio di destinazione d’uso;
• ampliamenti;
• nuova costruzione.

Se la planimetria non rappresenta lo stato reale dell’immobile, non è conforme.

Posso vendere casa se la planimetria catastale è diversa dallo stato di fatto?

No. Per vendere un immobile a Roma è necessario che:

1. La planimetria catastale sia conforme allo stato di fatto;
2. L’immobile sia conforme urbanisticamente (titolo edilizio in Comune);
3. Le intestazioni catastali siano corrette.

In caso contrario, il notaio può sospendere o rinviare il rogito e la Banca può non accordare il mutuo.

Il Catasto prova la proprietà dell’immobile?

No. Il Catasto ha valore fiscale, non probatorio. La proprietà si verifica tramite Conservatoria dei Registri Immobiliari (ispezione ipotecaria).

Come recuperare una planimetria catastale a Roma?

La planimetria può essere richiesta:

• tramite portale Sister (se si è abilitati o si è proprietari);
• tramite tecnico incaricato con delega del proprietaio.

Se la planimetria non è digitalizzata, può essere necessario un accesso agli atti catastale. Ci sono casa in cui la planimetria catastale non è mai stata presentata.

Cos’è la planimetria di primo impianto e perché è importante?

La planimetria di primo impianto è il primo disegno depositato in Catasto (spesso risalente agli anni ’39-’41). È fondamentale per dimostrare lo stato legittimo degli immobili ante legge urbanistica del 1942. Per il Comune di Roma la situazione del ’39 è un po’ diversa ma in ogni caso la planimetria di primo impianto è un documento fondamentale.

Cosa succede se il Catasto è aggiornato ma non esiste pratica edilizia in Comune?

In questo caso l’immobile può essere catastalmente regolare ma urbanisticamente abusivo. Il DOCFA non sostituisce la pratica edilizia (CILA, SCIA, Permesso di Costruire).

Come fare una voltura catastale dopo una successione a Roma?

Dopo la dichiarazione di successione, l’intestazione catastale viene generalmente aggiornata automaticamente. È comunque consigliabile verificare con una visura catastale aggiornata che la voltura sia andata a buon fine.

Quanto tempo ci vuole per aggiornare il Catasto a Roma?

Dipende dal tipo di pratica:

• docfa → tempi tecnici brevi dopo il deposito – da aggiornamento automatico a pochi giorni;
• rettifiche → i tempi di istruttoria dell’Ufficio sono di massimo 30 giorni, a volte tali tempi non sono rispettatati;
• accesso agli atti → i tempi di ievasioni dell’Ufficio sono di massimo 30 giorni, a volte tali tempi non sono rispettatati;

Come correggere errori catastali su nome, foglio o subalterno?

Si presenta un’istanza di rettifica catastale per correggere:

• errori di intestazione (nome, codice fiscale, quote);
• errori su foglio, particella o subalterno;
• errori di indirizzo o piano;
• planimetria abbinata all’unità sbagliata.

Che differenza c’è tra visura catastale e visura ipotecaria?

• Visura catastale → dati fiscali e tecnici dell’immobile.
• Visura ipotecaria (Conservatoria) → gravami, ipoteche, pignoramenti – trascrizioni

Per una compravendita sicura servono entrambe.

Cosa fare prima di mettere in vendita casa a Roma?

È consigliabile effettuare un Check-up Catastale e Urbanistico che comprenda:

• visura storica;
• planimetria catastale;
• verifica stato legittimo;
• verifica intestazione;
• controllo conformità Comune–Catasto;
• eventuale ispezione ipotecaria.

Posso scaricare la visura catastale e la planimetria autonomamente senza rivolgermi a un tecnico o ad un’Agenzia di servizi?

SI, il proprietario dell’immobile può scaricare autonomamente la visura catastale e la planimetria del proprio immobile accedendo con SPID nel sito dell’Agenzia delle Entrate (non tramite accesso Sister). https://www.agenziaentrate.gov.it/portale/schede/fabbricatiterreni/visura-catastale/visura-catastale-online

Articolo a cura dello Studio Tecnico – Esperti in Pratiche Catastali e Urbanistica a Roma.