Il nuovo condono edilizio 2024 – Salva Casa – la proposta del Ministro Salvini sul Piano Casa
Le difformità urbanistiche che sarà possibile sanare superando la c.d. doppia conformità richiesta nell'accertamento di conformità - non si tratterà di un condono edilizio ma di uno strumento per sanare irregolarità che impediscono la commerciabilità degli immobili o la semplice ristrutturazione
Strumenti attuali per la sanatoria edilizia e limiti: Studio Tecnico Roma Sud
Permette di sanare variazioni interne alle unità immobiliari. Il limite? Interventi realizzati in contrasto con i regolamenti edilizi- igienico-sanitari e con le previsioni di Piano Regolatore, come ad esempio la cameretta della governante minore di 9 mq e con affaccio su chiostrina interna.
Cila in sanatoria Roma - modalità tempi e costi
Consente di sanare difformità esterne alle unità abitative, interventi di carattere strutturale, cambi di destinazione d'uso, etc. I limiti? Come per la cila il mancato rispetto dei regolamenti, il principio della doppia conformità, la complessità per lo strutturale.
Scia in sanatoria Roma - modalità tempi e costi
Il permesso di costruire in sanatoria o in scia in alternativa a permesso a costruire consente regolarizzare interventi di ristrutturazione edilizia pesante - ampliamenti, difformità urbanistiche realizzate in zone vincolate, etc. I limiti? Oltre a quelli previsti per cila o scia, si aggiungono i limiti di capacità edificatoria.
PdC in Sanatoria Roma
Il nuovo condono edilizio 2024 – Salva Casa – la proposta del Ministro Salvini sul Piano Casa
In breve: Non si tratterà di un condono edilizio come quello del 1985, del 1994 o dell’ultimo firmato da Berlusconi nel 2003 con cui sono state rese legittime e dunque liberamente trasferibili costruzioni interamente abusive, ampliamenti anche in zone vincolate, cambi di destinazione d’uso di pertinenze non conteggiate nella volumetria. Il salva Casa, proposto dal Ministro Salvini, ha l’obiettivo di sanare irregolarità consolidate da decenni, che possono bloccare le compravendite o le ristrutturazioni.
Lo scopo della legge sembra quello di regolarizzare piccole variazioni realizzate nel corso di costruzione degli edifici dal costruttore, nel piano casa i casi ad hoc sembrano essere le variazioni apportate ai progetti approvati come spostamenti di tramezzi, apertura porte, spostamento e/o aperture di finestre, balconi. La novità principale sembra risiedere nella semplificazione amministrativa e nel superamento della cosiddetta doppia conformità ovvero interventi in variante sanabili al momento della loro realizzazione ma non sanabili ad oggi, l’esempio più significativo risiede nelle difformità urbanistiche anche di natura strutturale.
Nel testo proposto dal MIT che Salvini proporrà in Camera dei Deputati viene prevista la sanatoria edilizia per diversi livelli di abuso e tipologie:
- difformità di natura formale – sono legate alla mancata presentazione di progetti in variante durante l’edificazione degli edifici o alla presentazione di progetti poco dettagliati per cui il proprio appartamento al piano primo potrebbe risultare difforme rispetto al piano tipo presentato ed approvato;
- difformità interne – in questo caso parliamo della diversa collocazione dei vani nelle abitazioni, della diversa collocazione di tramezzi, porte, soppalchi, ecc., ma anche di interventi eseguiti dai diversi proprietari nel corso dei decenni che hanno portato ad una stratificazione di interventi avvenuta nel corso di modifiche della disciplina edilizia fino ad oggi;
- difformità più gravi e non sanabili a causa del principio c.d. della doppia conformità: si tratta del principio, stabilito dall’art. 36 del T.U. edilizia, secondo cui l’abuso edilizio può essere sanato solo “se l'intervento risulti conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione dello stesso, sia al momento della presentazione della domanda”. Qui si apre una casistica molto interessante e di possibile ampia applicazione, abusi edilizi di carattere strutturale ad esempio, quali la realizzazione di una scala interna di collegamento che in base alla normativa attuale prevederebbe un auto-denuncia con rilevanza penale oltre alla dimostrazione della sicurezza statico e sismica dell’intervento. Parliamo inoltre di vani tecnici, verande, etc.
Le altre novità proposte nel Salva Casa
Salvini propone anche semplificazioni alla normativa sul cambio di destinazione d’uso, attualmente difficilmente attuabile o non realizzabile in alcuni tessuti del Piano Regolatore e rispetto a determinate destinazioni d’uso. Portiamo l’esempio del famigerato cambio di destinazione d’uso verso abitativo nei tessuti della città consolidata, oggetto di diverse sentenze del Tar e del Consiglio di Stato negli ultimi 15 anni e su cui a breve parallelamente dovrebbe intervenire Roma Capitale con una revisione delle norme di Piano Regolatore.
Dunque nelle more di una revisione del Testo Unico D.P.R. 380/01 e nell’ottica della crescente attuazione di interventi di rigenerazione urbana, parallelamente all’agognata revisione delle Norme Tecniche di Attuazione del Comune di Roma il decreto Salva Casa dovrebbe porsi come un strumento indispensabile per sanare irregolarità edilizie che si sono consolidate nel corso dei decenni che al momento però risultano parzialmente regolarizzabili tramite cila in sanatoria o accertamenti di conformità.
Modifiche al Testo Unico per l'edilizia
Nel nuovo condono che dovrebbe essere approvato entro la metà del 2024 di parla anche di ampliare il regime delle tolleranze costruttive, il famoso limite del 2% legato al mancato rispetto dell’altezza, dei distacchi, della cubatura, della superficie coperta e di ogni altro parametro delle singole unità immobiliari.
E’ infatti paradossale, come lamentato anche dagli Ordini Professionali al Tavolo Tecnico del Consiglio superiore di lavori pubblici, che edifici per i quali il Comune abbia rilasciato il certificato di agibilità (c.d. abitabilità) prendendo atto di difformità urbanistiche realizzate in corso di costruzione risultino ad oggi abusi edilizi nonostante la presa d’atto dell’Amministrazione.
Quali difformità urbanistiche si potranno quindi sanare?
Le riflessioni dello studio tecnico Roma Sud: cosa aspettarci con il Salva Casa in ambito di sanatoria edilizia? Cosa cambierà rispetto agli interventi regolarizzabili con cila in sanatoria o scia o PdC in accertamento di conformità. Il nodo sembra essere senza dubbio la risoluzione di notevoli aspetti collegati alla richiesta della doppia conformità. Non è ancora chiaro ma ci auguriamo la semplificazione del procedimento amministrativo per la sanatoria edilizia, in quanto di tecnico c’è ben poco, e la riduzione delle sanzioni amministrative che oggi ricadono su proprietari molto spesso ignari delle irregolarità nelle loro abitazioni.
Basti pensare alla corsa alla verifica della conformità urbanistica dei condomini e delle villette unifamiliari a seguito dell’approvazione del C.D. Superbonus e della rinuncia all’esecuzione dei lavori per la “scoperta” di abusi edilizi. Su questo il Piano Casa vuole intervenire e porsi come strumento finalizzato a ripristinare la legittimità urbanistica degli immobili.
Non si tratta dunque di un condono edilizio, atto a legittimare la costruzione abusiva o sanare unità immobiliari costruire senza titolo o parzialmente abusive, o interventi edilizi realizzati in zone protette da vincoli paesaggistici, archeologici, etc ma di un decreto che consenta di sanare piccole irregolarità che ad oggi pesano sugli italiani tanto da impedire compravendite, ristrutturazione, agevolazioni fiscali.
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Il contenuto di questa pagina è in corso di aggiornamento, articolo scritto il 10 maggio 2024.