SCIA in sanatoria: cos’è, quando serve, costi e sanzioni (art. 36-bis DPR 380/01)

La SCIA in sanatoria (Segnalazione Certificata di Inizio Attività in sanatoria) è una pratica edilizia che consente di regolarizzare interventi realizzati in assenza di SCIA o in difformità da essa, permettendo di ottenere la conformità urbanistica dell’immobile.

La sanatoria è necessaria quando si devono:

• vendere immobili

• richiedere un mutuo

• aggiornare la planimetria catastale

• presentare nuove pratiche edilizie.

• Accedere a bonus edilizi

La procedura è disciplinata dal DPR 380/2001, aggiornato dal Decreto Legge 69/2024, che ha introdotto nuove modalità di sanatoria attraverso l’articolo 36-bis.

Secondo l’art. 36-bis:

è possibile ottenere la sanatoria se l’intervento risulta conforme alla disciplina urbanistica vigente al momento della presentazione della domanda e ai requisiti edilizi vigenti al momento della realizzazione.

Questo meccanismo introduce il principio della conformità asimmetrica, che amplia le possibilità di regolarizzazione degli immobili.

Interventi soggetti a SCIA sanabili con art. 36-bis

Gli interventi che possono essere regolarizzati tramite SCIA in sanatoria sono quelli normalmente soggetti a SCIA, tra cui:

Manutenzione straordinaria strutturale

Interventi che interessano:

• parti strutturali dell’edificio

• prospetti dell’edificio.

Restauro e risanamento conservativo presante

Interventi che riguardano elementi strutturali e parti significative dell’organismo edilizio.

Ristrutturazione edilizia leggera

Interventi di trasformazione dell’edificio che non comportano:

• aumento della volumetria

• modifiche rilevanti della sagoma

• aumento della superficie complessiva.

Quando è necessario presentare una SCIA in sanatoria – esempi pratici

Tra gli interventi che più frequentemente richiedono una SCIA in sanatoria rientrano:

• apertura di vani su murature portanti

• installazione di ascensori o montacarichi

• sostituzione di recinzioni o muri di cinta con fondazioni

• cambi di destinazione d’uso

• realizzazione di scale interne o esterne

• realizzazione di balconi o terrazzi

• apertura di nuove finestre o lucernari

• installazione di canna fumaria esterna

• demolizioni senza ricostruzione

• realizzazione di muri di sostegno.

Come presentare la SCIA in sanatoria nel Comune di Roma

Nel Comune di Roma la SCIA in sanatoria viene presentata tramite il portale:

SUET – Sportello Unico Edilizia Telematico

La pratica può essere presentata da:

• proprietario dell’immobile

• comproprietario

• avente titolo

• tecnico incaricato.

Il tecnico abilitato deve asseverare la conformità urbanistica ed edilizia dell’intervento.

Costi della SCIA in sanatoria a Roma

I costi della pratica comprendono:

• diritti di segreteria

• oblazione

• variazione catastale

• parcella del tecnico progettista.

Diritti di segreteria

• € 291,24 → superficie fino a 200 mq

• € 349,24 → superficie fino a 500 mq

• € 697,24 → superficie fino a 1000 mq

• € 1.045,24 → superficie oltre 1000 mq

Variazione catastale

La variazione catastale comporta il pagamento di 70 €.

Sanzioni per SCIA in sanatoria

Le sanzioni dipendono dalla tipologia di difformità edilizia.

Nel Comune di Roma, secondo la Legge Regionale Lazio 15/2008, l’oblazione è pari a:

Caso generale

• doppio dell’aumento del valore venale dell’immobile con un minimo 1.032 € ed un massimodi 10.328 € (gli importi sono pari al metà in caso di conformità “asimmetrica”.

Per alcune tipologie di abuso si applica anche:

• oblazione pari al doppio del contributo di costruzione aumentato del 20%

L’aumento del 20% non si applica nei casi di doppia conformità.

SCIA in sanatoria e conformità asimmetrica

Una delle principali novità introdotte dal Decreto Salva Casa è la possibilità di sanare alcune difformità anche in assenza della doppia conformità.

Questo principio è chiamato conformità asimmetrica.

La sanatoria è possibile quando:

• l’intervento è conforme alla normativa urbanistica vigente oggi

• l’intervento è conferme alla normativa edilizia al momento della realizzazione, parliamo quindi di regolamento edilizio, igienico-sanitario, normativa sulle strutture, etc

FAQ – Domande frequenti sulla SCIA in sanatoria

Quanto costa una SCIA in sanatoria a Roma?

Il costo dipende dalla tipologia di intervento eseguito: diritti di segreteria, sanzioni amministrative e parcella del tecnico. In media una SCIA in sanatoria può costare tra 2.500 e 5.000 euro, ma l’importo varia in base alla tipologia di abuso edilizio.

Quanto tempo serve per ottenere la sanatoria?

La SCIA in sanatoria produce effetti immediati dalla presentazione. Il Comune di Roma si pronuncia con provvedimento motivato entro 30 giorni, decorsi i quali la richiesta si intende accolta, salvo il potere di autotutela della Pubblica Amministrazione

È possibile vendere una casa con abuso edilizio?

In presenza di abusi edilizi è generalmente necessario regolarizzare l’immobile prima della vendita, tramite sanatoria o ripristino dello stato legittimo.

Qual è la differenza tra doppia conformità e conformità asimmetrica?

La doppia conformità richiede che l’intervento sia conforme sia alla normativa urbanistica ed edilizia vigente al momento della realizzazione sia a quella attuale.
La conformità asimmetrica, introdotta dal Decreto Salva Casa, richiede invece che sia verificata la conformità urbanistica al momento di presentazione dell’istanza e la conformità edilizia al momento della realizzazione dell’abuso.

Chi può presentare una SCIA in sanatoria?

La SCIA in sanatoria può essere presentata dal proprietario dell’immobile o da un tecnico incaricato. In ogni caso la pratica deve essere asseverata da un professionista abilitato(architetto, ingegnere, geometra o perito).

Come capire se un abuso edilizio è sanabile?

Per stabilire se un abuso edilizio è sanabile è necessario effettuare una verifica urbanistica e catastale dell’immobile. Il tecnico confronterà lo stato reale dell’immobile con i titoli edilizi depositati in Comune e con la normativa urbanistica vigente.