Cambio di destinazione d'uso a Roma e Provincia: la pratica

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cambio destinazione uso

★★★★★- Giornale Locale, Novembre 2014 


La destinazione d'uso di un immobile caratterizza in modo univoco il suo utilizzo a livello urbanistico. Tramite il cambio di destinazione d'uso si può variare la destinazione urbanistica e le categorie catastali immobili.

Cosa si intende per cambio di destinazione d’uso di un immobile?


La destinazione d’uso di un immobile definisce il tipo di utilizzo del manufatto edilizio stesso. In modo esemplificativo tra le diverse destinazioni urbanistiche più comuni troviamo la residenziale, commerciale o quella industriale.

 

L'art.7 del PRG del Comune di Roma individua le seguenti destinazioni d'uso:

a) Abitative: abitazioni singole; abitazioni collettive; 
b) Commerciali: piccole strutture di vendita; le strutture di vendita si intendono al dettaglio e comprensive di depositi pertinenziali, anche localizzati in locali autonomi non contigui; 
c) Servizi: pubblici esercizi (bar, ristoranti, pub, locali notturni in genere), servizi alle persone (amministrativi, sociali, assistenziali, sanitari, istruzione, culturali, fitness);
d) Turistico-ricettive: strutture ricettive alberghiere; 
e) Produttive: artigianato produttivo, industria, commercio all’ingrosso, depositi e magazzini; 
f) Agricole: abitazioni agricole, attrezzature per la produzione agricola e la zootecnia, impianti produttivi agro-alimentari; 
g) Parcheggi non pertinenziali: autorimesse e autosilo.

 

Ad ogni destinazione urbanistica viengono assegnate diverse categorie catastali immobili sulla base del quale si valuta la rendita dell'immobile.

 

Cambio di destinazione d'uso

In alcuni casi si rende necessario provvedere al cambio di destinazione d’uso di un immobile, è sovente il caso in cui si debba passare da ufficio ad abitazione da A/10 a A/2, l’ufficio difatti ha rendita castale più alta (fino al doppio) e richiede dunque maggior dispendio economico per la tassazione imposta.

 

Il cambio di destinazione d'uso di un immobile è una pratica che si deve richiedere qualora si abbia la necessità di variare la destinazione urbanistica per la quale l'unità immobiliare era stata progettata e la categoria catastale che risulta all'Agenzia delle Entrate.

 

Ripristino della destinazione d’uso

Questo è il caso in cui ricadono gli immobili progettati per una specifica destinazione d’uso ma per i quali nel corso degli anni quest’ultima sia cambiata. Ad esempio un immobile progettato e costruito come abitazione può essere stato successivamente trasformato in ufficio. In questo caso è sufficiente richiedere il ripristino della destinazione d’uso tramite segnalazione certificata inizio attività. In questa casistica il proprietario non deve versare gli oneri al Comune di Roma.


Linee guida generali

 

Il cambio di destinazione d'uso prevede la verifica di determinati requisiti urbanistici: verifica di fattibilità legata al PRG, verifica dei rapporti di areazione e illuminazione, verifica degli impianti (caso sovente di cambio di destinazione d'uso riguarda la mutazione da ufficio ad abitativo, in tal caso la verifica può riguardare gli allacci del gas, ecc.).

 

 

 

Il cambio di destinazione uso inoltre si diversifica a seconda che sia meramente funzionale o che venga richiesto per funzioni differenti.

 

Il primo caso riguarda il cambio di destinazione d uso senza opere: è possibile richiederlo tramite segnalazione certificata inizio attività ai sensi della Legge 30 luglio 2010 n. 122.
Il secondo caso, ovvero qualora la destinazione d'uso richiesta, preveda la realizzazione di modifiche strutturali o della distribuzione è necessario richiedere permesso di costruire.

In entrambe i casi il cambiamento di destinazione d'uso è a titolo oneroso e nel secondo caso prevederà il versamento di contributi di urbanizzazione.


 

Cambio di destinazione d’uso con piano casa


Il piano regolatore della città di Roma individua i vari tessuti urbanistici, nell’ambito della città consolidata che costituisce una grossa fetta degli immobili del patrimonio romano, non possibile fare cambio di destinazione d’uso a residenziale. Per questo però ci viene incontro il piano casa.

 

Si può infatti tramite il piano casa, istituito con legge regionale 21/2009, presentare un progetto per cambiare la destinazione d’uso del proprio immobile anche a residenziale nonostante si ricada in città consolidata.

 

In tal caso il cambio di destinazione d’uso è oneroso e bisogna corrispondere dei contributi al Comune di Roma, tali contributi dipendono dalla variazione di carico urbanistico, dalla cubatura dell’immobile e dal costo di realizzazione del progetto.


 

 I costi - Studio tecnico Roma sud

Lo studio tecnico Roma sud si occupa del cambio di destinazione d'uso con e senza opere a partire da 890,00 Euro. Per avere chiarimenti riguardo al tipo di destinazione d'uso o alla necessità di effettuare lavori di ristrutturazione o meno contattare lo studio.