Cambio di destinazione d'uso

Cos'è la destinazione d’uso di un immobile?

La destinazione d’uso di un immobile definisce il tipo di utilizzo del manufatto edilizio stesso. In modo esemplificativo tra le diverse destinazioni urbanistiche più comuni troviamo la residenziale, commerciale o quella industriale. Più in dettaglio nel Comune di Roma l'art. 7 del Piano Regolatore Generale  individua le seguenti destinazioni d'uso:

a) Abitative: abitazioni singole; abitazioni collettive;
b) Commerciali: piccole strutture di vendita; le strutture di vendita si intendono al dettaglio e comprensive di depositi pertinenziali, anche localizzati in locali autonomi non contigui;
c) Servizi: pubblici esercizi (bar, ristoranti, pub, locali notturni in genere), servizi alle persone (amministrativi, sociali, assistenziali, sanitari, istruzione, culturali, fitness);
d) Turistico-ricettive: strutture ricettive alberghiere;
e) Produttive: artigianato produttivo, industria, commercio all’ingrosso, depositi e magazzini;
f) Agricole: abitazioni agricole, attrezzature per la produzione agricola e la zootecnia, impianti produttivi agro-alimentari;
g) Parcheggi non pertinenziali: autorimesse e autosilo.

Ad ogni destinazione urbanistica vengono assegnate diverse categorie catastali degli immobili sulla base del quale si valuta la rendita dell'immobile.

Cambio di destinazione d'uso: quando?

Qualora l'utilizzo che si intenda fare di un immobile è incompatibile con la sua destinazione urbanistica, si rende necessario provvedere al cambio di destinazione d’uso di un immobile, è sovente il caso in cui si debba passare da ufficio ad abitazione da A/10 a A/2, l’ufficio difatti ha rendita catastale più alta (fino al doppio) e richiede dunque maggior dispendio economico per la tassazione imposta. Altro caso frequente è quello di trasformare un negozio in un abitazione da C/1 a A/2.
Il cambio di destinazione d'uso può essere urbanisticamente non rilevante, quando si passa da una sottocategoria all'altra e in questo caso è sufficiente presentare una cila, oppure urbanisticamente rilevante quando si passa da una categoria generale all'altra del DPR 380/01. Clicca qui per vedere le categorie e approfondire. In questo caso è necessario depositare una scia o scia in alternativa a permesso di costruire se ci troviamo nella zona omogenea "A".

Il cambio di destinazione d'uso NON è necessario invece quando "i nuovi usi non eccedono, nel complesso e con successive modificazioni, sia il 25% della SUL dell’unità immobiliare sia i 250 mq di SUL, se non appartengono ad una più alta categoria di carico urbanistico, se non sottraggono destinazioni originarie a parcheggio, se non comportano frazionamento catastale."

Ripristino della destinazione d’uso

Questo è il caso in cui ricadono gli immobili progettati per una specifica destinazione d’uso ma per i quali nel corso degli anni quest’ultima sia stata variata. Ad esempio un immobile progettato e costruito come abitazione può essere stato successivamente trasformato in ufficio. In questo caso è sufficiente richiedere il ripristino della destinazione d’uso tramite una semplice CILA. In questa casistica il proprietario non deve versare alcun tipo di onere al Comune di Roma.

Quando è possibile? Costi - tempi

Il cambio di destinazione d'uso prevede la verifica di determinati requisiti urbanistici: verifica di fattibilità legata al Piano Regolatore Generale e alle Norme Tecniche di Attuazione per verificare se il cambio di destinazione d'uso è consentito e se la destinazione d'uso che si vuole ottenere è presente all'interno del tessuto nel quale ricadiamo, fondamentale è la verifica dei rapporti di areazione e illuminazione, la verifica delle altezze, verifica degli impianti (caso sovente di cambio di destinazione d'uso riguarda la mutazione da ufficio ad abitativo, in tal caso la verifica riguarda gli impianti, ecc.).

Per quanto concerne tempi e costi dipende dalla destinazione attuale e quella di progetto e dalla zona di PRG, possiamo fare degli esempi dei cambi d'uso più frequenti:

• da A10 a A2 - da A/2 a A/10 - da C/1 a A/2 - da A/2 a C/1: scia (o scia in alternativa a permesso di costruire se l'immobile è in zona A) perchè trattasi di cambio di destinazione d'uso rilevante, pagamento del contributo afferente al costo di costruzione e monetizzazione degli standard urbanistici che occorrerebbe reperire nella nuova destinazione.

• da A/10 a C/3 - da C/3 a A/10 - da C/1 a C/2 - da C/2 a C/1: cila perchè trattasi di cambio di destinazione d'uso urbanisticamente non rilevante e dunque non soggetto al pagamento degli oneri. Tempi e costi sono quelli di una comunicazione inizio lavori asseverata.